04年湖南房地产估价师考前培训试卷

　　 2004年湖南省房地产估价师考前培训班

　　 《房地产估价案例与分析》模拟试卷

　　 一、问答题(共3题,每题10分)

　　 (一)B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权,1998年5月开始施工、预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑,共18层,第1~4层为裙楼,用途为商业用房,5~18层为塔楼,用途为办公用房,该建筑停工时主体己达12层,2001年5月该公司寻找到合作伙伴、委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估,核定其现状价值,为合作提供依据。

　　 请说出(1)评估该综合楼的技术路线;

　　 (2)应搜集、审核哪些资料?

　　 (二)相邻房地产合并,其价值往往会升高,各自的增值额应如何分配?

　　 (三)S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓(来自:www.fangxiucai.com)。为获得该地块,作为代理S开发商投标的估价人员,你认为应采用何种估价方法,要做哪些具体工作?

　　 二、单项选择题(共2大题,4小题,每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)

　　 (一)某市政府需要征用一块土地建一个商服中心,该块土地使用证上记载,土地的用途为农用地,根据估价人员实地考察,该块土地上巳建有砖厂等附属设施。商服中心于2003年3月开工,现正在建设当中,估计2004年12月完成。

　　 (1)征地补偿费应按()用途予以计算。

　　 A.农用地B.商业用地

　　 C.工业用地D.当地政府制定的标准

　　 (2)要估价届时的售价,估价对象的状况和房地产市场情况应选择()。

　　 A.估价对象的状况和房地产市场情况均为2004年12月。

　　 B.估价对象的状况为现在,房地产市场情况为2004年12月。

　　 C.估价对象的状况为2003年3月,房地产市场情况为2004年12月。

　　 D.估价对象的状况和房地产市场情况均为2003年3月。

　　 (二)甲公司于1980年通过划拨方式取得一块土地,并在其上建设一栋办公楼。1997年底公司已将该办公楼出租给乙公司,租期至2002年底。2000年底甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。

　　 (1)此房地产的抵押价格为()。

　　 A.建筑物价格加土地的现时价格

　　 B.土地的现时价格加建筑物的现值扣除应交纳的土地出让金

　　 C.建筑物的价值

　　 D.等于房地产重置价减去建筑物的折旧费

　　 (2)此房地产的建筑物价值()。

　　 A.等于重置价减去可修复部分的修复费用

　　 B.等于重置价减去物质上的、功能上的、经济上的折旧

　　 C.等于

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