房地产估价报告常见错误

　　 一、报告书不完整

　　 1、没有委托方;

　　 2、没有估价方;

　　 3、没有作业日期;

　　 4、没有估价师声明;

　　 5、没有估价的假设前提和限制条件;

　　 6、没有附件;

　　 7、没有估价目的;

　　 8、没有估价时点;

　　 9、没有价值定义;

　　 10、没有估价依据;

　　 11、没有估价人员;

　　 12、没有估价原则;

　　 13、没有说明。

　　 二、估价结果报告书部分内容描述不清

　　 1、土地使用权年限不清,如50年(少年限起止);

　　 2、土地使用权性质不清,如集体还是国有;

　　 3、土地使用权人不清、是否具有使用权证;

　　 4、是否具有房屋所有权证;

　　 5、房屋用途不清;

　　 6、房屋结构不清;

　　 7、房屋建成年代不清;

　　 8、房屋权属不清;

　　 9、土地生熟程度不清;

　　 10、地价类型不清;

　　 11、土地用途不清;

　　 12、土地容积率不清;

　　 13、建筑密度介绍不清;

　　 14、绿化比率不清。

　　 三、估价方法运用错误

　　 1、市场比较发达的地区要用市场比较法;

　　 2、有收益或潜在收益的要用收益法;

　　 3、待开发条件的要用假设开发法;

　　 4、无上条件的可用成本法。

　　 四、估价技术路线常见错误

　　 1、损害赔偿的房地产评估,出现前的情况如何;

　　 2、拍买保留底价要注意;

　　 3、用市场比较法评估的房地产扣除折旧不对;

　　 4、旧有房地产的技术路线,运用成本法时,采用房地分估的方法。首先确定重置价的标准,所评估的标的物是什么标准,然后确定标的物的重置价,其次得出房屋的成新率,土地的价值运用市场比较法求出,然后相加得出旧有房地产的价值。

　　 五、市场比较法注意问题

　　 1、交易情况和交易目的不同;

　　 2、交易状况不清;

　　 3、成交价描述不清;

　　 4、成交日期不清;

　　 5、付款方式交待不清;

　　 6、可比实例和估价对象处在同一供求圈;

　　 7、用途要相同;

　　 8、建筑结构要相同;

　　 9、权利性质要相同;

　　 10、交易类型与估价目的相吻合;

　　 11、交易日期与时点相接近;

　　 12、成交价格正常或可修正为正常价;

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