销售不是房地产唯一所需的营销活动

　　 销售只是营销的缩影,在楼盘销售之前房地产公司还需要决定目标市场,定位策略,规划设计产品以及促销宣传,而运用这四大步骤来促进了解并满足客户需求的目的,就是为了实现销售.

　　 现在还有很多房地产公司以为销售就等于营销,而销售人员管理就是营销的代名词.事实上房地产公司必须面面俱到:产品品质,广告,价格,促销,公关,楼盘包装,其他活动,销售需要其余所有环节的配合运用.

　　 在一个房地产营销循环中,我们需要利用市场调研来了解客户,用恰当的楼盘规划设计来瞄准客户,以营销来吸引客户,最后以销售来留住客户.

　　 销售人员就像士兵一样,其战斗力随背后的策略及公司所提供的工具而异.营销策略人员策划进攻,寻求适当的目标市场,决定定位,尽可能给销售人员最理想的楼盘,并设计广告及促销活动以支持楼盘销售.在销售之前,营销活动主要是试图软化目标市场.

　　 营销的目的是要了解人们的所需要的,并在获得利润的前提下,供给他们所需要的.销售执行营销,销售只是营销的环节之一.房地产销售(就像做广告)要做的是说服客户相信公司所卖的楼盘正符合他们的需要.

　　 销售人员能够做的只是用一种有效的方式来沟通与客户相关的某些事情,以便增加楼盘的价值,沟通过程中需要经由一些强而有力的事实或一些情感和印象,来说服人们将公司的楼盘列入他们购买时选择的范围内.

　　 销售其实是一种教育及训练

　　 我们还必须弄清楚"销售"对客户的意义,对于房地产这种大宗商品销售来说,基本的销售前提是,每个人几乎都需要回应另一个人.没有一个销售员可以接触到所有的听众,你的听众总是需要再说服另一个人.所以要做好销售,就必须教育及训练客户,最好是把客户都训练成我们的"销售员",甚至是让客户的听众也变成我们的"销售员".

　　 房地产公司教育训练他们的销售负责人,销售负责人教育训练他们的销售人员,销售人员再去教育训练客户,客户又去教育训练他们的听众.房地产销售管理的实质就是完整地推动这一过程顺利运行.

　　 我们相信销售其实是一种教育及训练.如果你从这个角度来解释销售,并想象教育及训练所要用到的工具,过程及方法,你对于如何营销也就会有比较正确的概念.

　　 想想在我们读书时代,老师们是怎么教育训练我们的:老师的基本策略是,用统一的教材反复向我们宣讲,不教会不罢休,老师给我们充分的机会提问,复习,练习.再想想老师在教每一堂新课时是从哪儿教起的 ――概念,一定是从概念教起的.

　　 这样你也就知道怎样组织营销活动了,好的营销要在销售人员跟客户面对面之前就准备好所有教育训练要用的规范教材,工具,程序和方法,而不只是依赖销售员的个人发挥,临场发挥.我们的营销组织则在销售之前就要对客户需求作出反应:决定该提供什么(包括销售服务)以满足客户的需要.

　　 而销售的过程就是给客户讲述有关公司,楼盘和服务并加以说服,让客户明白这正是他们所需要的.销售人员必须接受销售训练――训练他们展示楼盘的能力――才能说服人们相信公司及楼盘的优点,消除他们的疑虑,完成销售.

　　 当然销售不只是介绍房子,等别人回答好或者不好.潜在客户的种类各不相同,能有效吸引他们的事物也不同,当销售人员与客户面对面时,他所达成的效果是印刷品,展板或电话等等所无法完成的.事实上,在售楼处与客户一对一的状况下,销售的意义在于完成对客户的教育训练.最好的销售员在与客户几个回合的接触下来,已经让客户具备了教育训练的能力和愿望,把客户训练成我们的销售员了,这就成就了非常成功的口碑营销了.

　　 销售甚至可以看作是一种市场调查

　　 销售管理还有一个误区,就是销售经理和销售人员总是确信自己最了解客户,其实你并不了解客户,除非你问他们问题.

　　 试想一下,你附近超市的营业员可能经常见到你,他们问过你问题和意见吗 他们会很了解你想要什么吗 不会的.

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