甲级写字楼流行“带租销售”

　　 甲级写字楼流行“带租销售”摘要：近段时间以来，众多高端写字楼纷纷推出“带租约销售”模式，这种貌似“没有租赁后顾之忧”的投资模式对投资者来说，是馅饼还是陷阱

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　　 甲级写字楼流行“带租销售”

　　 “买协信中心写字楼，包租3年可收租金40万—60万元”、“布鲁明顿广场3年可返租金30万元”、“希顿国际广场交房次日开始返租，每季度向业主结算一次”……近段时间以来，众多高端写字楼纷纷推出“带租约销售”模式，这种貌似“没有租赁后顾之忧”的投资模式对投资者来说，是馅饼还是陷阱？商铺市场的带租约销售现象早已有之，如今却在成都高端写字楼市场开始悄然流行。

　　 甲写“带租约销售潮”

　　 “购买协信中心写字楼可签订三年的委托出租协议，共返租金40万到60万元左右。”据项目销售人员介绍，总高29层楼的协信中心，其中有10层楼以带租约销售的模式进行销售。按照均价13500元/平方米、月租金82元/平方米计算，返租三年的平均年投资回报率约7.356%，三年租金总收益可直接从购买时的总房款中扣除。租约期满之后，可选择继续合约或自行出租、自用。照此折算，相当于买楼时的单价降低了近3000元。

　　 布鲁明顿广场目前的售价是1.1万—1.2万元/平方米，周边同品质写字楼月租金约80元/平方米，年投资回报率约8.34%。销售人员告诉成都报道记者，业主购买写字楼后，可与开发商签订三年的租约合同，开发商以每年结算的方式将租金存入业主的银行卡中。

　　 即将发售精装甲级写字楼的希顿国际广场，也为业主提供了“带租约”服务。据销售人员介绍，项目目前单价1.4万—1.6万元/平方米，开发商和业主可签订5年的租约合同，交房后次日即可开始履约，每季度向业主结算一次。若总价约140万元的写字楼，每年可收租金11.2万元，回报率为8%。

　　 从这些项目的品质来看，基本上都属于甲级写字楼，成都的“甲写”市场似乎正兴起“带租约销售”潮。

　　 快销才是真

　　 减少购买时的投资总额、解决投资后寻租的后顾之忧，在写字楼销售压力较大的时候，带租约销售不失为促进业主下单的有效措施，因此这一模式成为开发商争相采用的销售策略。

　　 无论返租期长短，带租约销售一个共同的特点就是，投资者在签订购房合同的同时，又与开发商签订返租收益合同，将物业交给开发商统一招租或统一经营管理。

　　 CRC（商业地产投资顾问）联盟专家樊邦勇在接受成都报道记者采访时表示，写字楼带租约销售的出现，从大趋势而言是商业地产经历过去两年井喷式的发展后，对供应量大以及售价高企带来销售压力大增的一种应对方式。“就我个人的观察来说，有些返租是开发商先行招商，等于带租约销售，有些却是在没有找到下家的情况下，开发商给的租金回报，这个等于另一种形式的融资方式。”

　　 采访中，财富123投资人李先生认为，写字楼的黄金租赁期通常是投入运营后5年左右，之后因设施配置等逐渐老化，当更好品质的写字楼出现后，将面临品质客户流失的问题，其租金水平也有所下降。若开发商带租约销售运营几年后，交到手里投资者手里的物业会不会已是昨日黄花了呢？

　　 希顿国际广场营销策划总监李宗源对此表示：“任何一个写字楼从建成到成熟都有几年的培育期，比如城南的天府新区在5年后才能成熟起来，而带租约销售3—5年的投资收益，不仅解决了业主交房后的前期租赁问题，也帮助投资者度过了培育期。几年之后，区域发展逐渐成熟，市场也将逐步稳定，租金收益也将上涨。从某种程度上来说，写字楼的保鲜期也不能一概而论。”

　　 弄清真实回报率

　　 除了“保鲜期”问题，带租约销售隐藏有哪些不确定因素？有怎样的潜在投资风险？如果选择这样的产品，要注意哪些问题？

　　 北京万商天勤（成都）律师事务所律师周伟岸告诉成都报道记者，现在有些开发商为了规避法律问题，会成立一个运营团队，购房者买房后，不直接与开发商签定相关租约合同，而是和运营公司签定，这样就规避了售后包租的法律问题。

　　 周伟岸表示，目前在售的物业多是期房，有很多不确定因素。带租约销售只是一种承诺，能否兑现尚不可知，一旦在返租期内项目经营状况不佳，投资者的利益便难以得到保证。返租期满后，项目如何经营也充满变数，如果因管理公司经营不善、承租方履约能力欠缺等造成难以调和的矛盾，其风险将更大。比如2004年销售的成都熊猫万国商城，虽然销售时向业主作出了有固定回报和产权回购的承诺，然而现在的事实是，一切承诺不过一纸空文而已。

　　 “带租约销售隐含有一定经营风险，所以投资者要有敏锐的眼光和判断力，一定要理性投资。”CRC联盟专家、成都嘉进房地产顾问有限公司副总经理马永进提醒购房者，选择写字楼带租约销售项目，要注重房产品性质，正确评价房地产产品的品质和升值潜力、长久性，正确估价房地产包租产品的租金水平。对投资者而言，要选择有经济实力、讲究信誉的房地产公司，不要看最高的投资回报，而要讲究稳健的投资回报。在签订租赁协议时，还要详细审阅返租合同，防止返租经营陷阱，尤其要规避不成熟的返租房地产项目。

　　 樊邦勇则认为，对投资者来说，最重要的是摸清真实的市场回报水平，以长远的投资回报率来衡量项目的产品价值。

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　　 市场“擦边球”

　　 2001年，原建设部第88号令《商品房销售管理办法》中规定，开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。从实质上看，带租约销售打了一个市场的“擦边球“。

　　 售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。售后返租可分为融资性售后返租和经营性的售后返租。融资性售后返租

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