房地产项目实战研究模式操作程序

步骤B：项目后评价带作程序设计

　　房地产项目后评价的主要目的是分析挖掘生产经营中的问题，推动投资决策科学化。按照当前国内房地产开发的现状，项目后评价的最佳时机为项目竣工后1－2年，依笔者经验，一个大型房地产项目（五万平方米建筑面积以上）的项目后评价时间大约为 2一 3个月，下述的时间安排可供参考：策划准备 1－ 2周，调查和收集资料 3－4周，分析研究3一4周，编写报告2—3周。评估人员（机构）的素质，将决定后评价工作能否取得预期成果。发展商可以委托专业的咨询评估公司进行后评价工作。在当前房地产市场专业分工不充分，咨询公司未能承担起此项业务之前，发展商也可自行组建后评价小组。在具体人员的配置上，应精心挑选那些既懂投资、经营、又懂技术经济的人员。一般可从职能部门抽调下述人员组成后评价小组：经营开发人员（包括市场预测人员）、工程技术人员（包括设计、监理）、统计人员、财务人员等。

步骤C：基本内容及拒标体系

（－）过程评价

项目的过程评价，应将可行性研究报告所预计的情况和实际执行过程进行对照比较和分析，找出差别，分析原因。

过程评价一般要分析以下几个方面：

（1）项目决策和项目准备。

（2）项目规划设计内容和建筑规模。

（3）工程进度和实施情况。

（4）配套设施和服务条件。

（5）项目财务执行情况。

（6）项目租售情况和分析。

　　过程评价一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。定量评价可选用下列指标：

（1）项目决策周期（项目决策周期变化率）。

（2）设计周期（设计周期变化率）。

（3）建设工期（竣工项目定额工期率）。

（4）建设成本（实际建设成本变化率）。

（5）工程优良率。

（6）工程合格率。

（7）投资总额（静态投资总额、动态投资总额）。

（8）销售总时间（销售时间变化率）。

（二）经济效益评价指标

　　经济效益后评价指标体系的设置，基本上与项目前评价（可行性研究）一致。所不同的是：后评价指示所测算的内容具有真实性，是在大量已发生的数据资料的基础上通过汇总分析得出的。

l、工程造价指标。包括总投资、平均单位建筑面积造价、可售面积每平方面积所地价、土建费用、配套费用、税费等。

2、盈利指标。可设置项目总收入、投资回收期、开发总利润、全投资利润率、自资金利润率等指标。

3、效率指标。一般可设立全员劳动生产率、人均开发利润等指标。

4、对影响盈利指标的主要因素的相关分析。

（三）社会效益评价指标。

　　工、国民经济评价指标。包括项目开发总价值、项目开发净价值、项目利润总额、项目投责利税率。

2、项目提供居住水平评价。居住总人数、户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密度等。

3、对项目配套设施、交通、放火、防震、安全性等的评价。

（四）环境效益评价指标

评价时一般可设置下述指标：

1、住宅外部居住环境指标：入均绿地占有量、居住密度、公共设施人均占有率、项目与城市环境的分析等体系。

2、住宅内部居住环境：住宅标准、住宅类型、隔声、通风、光照、保温等。

（五）综合评价。

　　综合评价的目的是最终产生评价结论，总结经验、教训，并提出建议。综合评价要分层次地对比项目原定目标与实际目标的差别及原因，对比项目原定效益主要指标与实际指标的变化及其原因，对比项目原来预期效果与实际产生的效果的影响。房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇总，并在此基础上形成项目后评价分析报告，提交发展商的决策层，用以指导新的房地产投资决策。

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