房地产开发公司所得税偷税伎俩及对策

　　一是健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发公司的现实情况，对房地产开发公司使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

　　二是加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

　　三是加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）应视同销售。

　　四是根据营业税政策中旧城改造涉税问题的有关条款，对“拆一还一”等面积的部分，按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税。

　　五是在房屋与土地互换过程中，房地产开发公司以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额，对房地产开发公司依“销售不动产”税目征税，对原土地所有人依“转让无形资产”税目征税，如原土地所有人将分得的房屋售出，则应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

　　六是结合销售不动产发票、售房合同，掌握其销售总收入，严查“预收账款”及往来科目，检查其售房收入是否全部归集入“预收账款”结转收入，如有差额看其归向，发现其挂账往来不记收入或以收抵支，依征管法严肃处理。

　　七是应加强与房管部门沟通协作，杜绝以收据作为契税及办理房产证依据。

　　八是根据《合同法》规定，“违反法律，行政法规的强制性规定”属无效合同，不具有法律约束力。

　　九是根据《营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，代收、代垫款项应并入营业额计征营业税。

　　十是房地产开发公司预收账款是经营的重要方式之一。税法规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”“房地产开发公司，采用预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入，先按规定的利润率预计营业利润，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待完工时再进行结算调整。”

　　十一是按照税法规定，合作建房的房地产开发公司双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。

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