房地产开发公司所得税偷税伎俩及对策

　　三、费用之乱

　　问题：

　　（一）白条入账

　　某些房地产开发公司列支的成本、费用中存在较多白条，如在管理费用中列支的招待费无正规发票；在开发成本中列支的水管、工具、器具等杂费无正规发票。

　　（二）借贷利息支出不实

　　某些房地产开发公司借贷业务频繁，数额较大，借款利息常常高于同期国有银行贷款利息，但申报时未作纳税调整。如成都市某房地产开发有限责任公司，2006年2-8月向个人拆借资金2，000多万元，月利息2.5%-3%，并全额列入财务费用，而同期银行和非金融机构同期贷款最高月利息0.82%，其支付的利息明显高于同期银行及金融机构贷款利息支出。

　　（三）工资费用虚列

　　某些房地产开发公司已提未发工资税前扣除。

　　（四）多列预提费用

　　某些房地产开发公司采用“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。一是费用计提未付。预提费用、预计负债是企业根据谨慎性原则预计提取记入当期成本、费用的未支付款项，但因是当期预期数，提取金额与以后应支付金额容易存在较大差异。从企业角度讲，当期有会计利润，多提预提费用、预计负债，形成亏损；当期亏损，则不提或少提，从而达到人为操纵会计利润目的。二是预提“公共配套”（如绿化费、小区公用设施建筑费用等）费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本。有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，长期滚动使用，冲减商品房成本。

　　（五）费用分配不实

　　某些房地产开发公司年终不按会计制度规定将费用在完工产品和在产品之间分配，合理结转费用，而是将当年度费用全部列入已完工产品成本，人为调减会计利润。

　　（六）转移纳税义务。

　　某些房地产开发公司出于特定目的，在与出资方或土地出让方签订合同时，常常列有“一切税费均由×方缴纳”或“一切税费向×方所在地主管税务机关缴纳”等霸王条款，从而达到转移法定纳税人或更改纳税机关、级次的目的。

　　（七）列支赠品费用。

　　某些房地产开发公司为扩大销售，对已购房的消费者赠送日用消费品、家用电器等物品，并且列入企业营业费用。

　　对策：

　　根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《财政部关于印发＜中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则＞的通知》、《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法＞的通知》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）相关文件规定，一是企业税前列支的工资应为实际发放的工资，企业已提应付未付的工资不得在所得税税前扣除，待实际发放时在实际发放年度所得税税前扣除。二是企业预提费用应在实际发生时才能所得税税前扣除。三是应按权责发生制和配比原则把全部成本、费用在完工产品和在产品之间分配，从而确定应结转成本。四是对于上年度提取的预提费用、预计负债如在企业所得税汇算清缴之前实际支付的，允许记入上年度成本、费用；对于未支付部分则调增应纳税所得额，计征企业所得税。

　　三、收入之假

　　问题：
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　　（一）帐外帐

　　某些房地产开发公司的财务人员以设置“帐外帐”隐藏经营收入的手段，进行虚假的纳税申报。一是房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计上不计或少计收入，导致收入减少。如在销售房产时依据有关合同、协议，代收燃气、水电、暖气配套费，拆迁安置补偿费等款项列入“小帐”，年末不结转营业收入。二是擅自少开或不开销售发票，代收、代垫款项不计入营业额。三是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入“小金库”。四是将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税、所得税。

　　（二）预收款项挂帐

　　一是某些房地产开发公司以企业滚动开发为由，虽然商品房已全部售完，但迟迟不进行工程结算，销售商品房收入一直挂在“应收账款”“预收帐款”帐户上，不及时结转收入，导致其成本也无法结转。二是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分预收房款、售楼花等收入核算混入其他往来账户，长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损；或者以实际收到款项确定收入实现。三是分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。四是整体转让“楼花”收入未申报。一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入。如成都市某房地产开发公司在2004年至2006年承建的4个房地产开发项目上，有的项目已经竣工多时，且商品房销售一空，但至今未进行项目结算。该公司还将收取的商品房收入款600多万元长期挂在“预收账款”科目不进行结转，从而偷漏所得税30多万元。

　　（三）企业之间合作建房对冲帐

　　一是目前房地产行业己形成多种开发形式，销售经营方式也多样化，如分期收款销售、委托代理销售、会员制销售等等。某些房地产开发公司以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，而合作双方不申报纳税，瞒报销售收入。二是以开发房屋抵顶所欠建筑商款项；或以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权费等。

　　（四）收入直接抵减应付工程款

　　房地产开发公司因施工方延误工期等原因收取的罚款收入，或应由房地产开发公司转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入等，不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而虚减会计利润。

　　（五）利用关联关系转移利润

　　某些房地产开发公司与关联方企业之间由于业务往来频繁，经济利益关系密切，互转收入和费用。如采用集团战略，利用关联关系承包或分包工程，如建设、装饰、建材、绿化和物业等，加大建筑安装成本，虚加工作量，减少或转移利润。

　　（六）“拆一还一”换面积

　　某些房地产开发公司对“拆一还一”回迁户的等面积部分，不依照成本价计税。如对旧有居民点进行开发时，“拆一还一”等面积的部分直接冲减拆迁成本；对原住户增加面积依市场价或优惠价出售所得购房款不入帐。

　　（七）无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品。

　　（八）自建自用房产不申报。

　　企业自用办公用房挂在库存商品中未作销售收入，也未列作固定资产处理。

　　（九）让售土地使用权未作收入。

　　对策：

　　根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《财政部关于印发＜中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则＞的通知》、《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法＞的通知》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）相关文件规定，

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