房地产开发公司所得税偷税伎俩及对策

　　房地产开发公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产行业经营的主要特点是需要资金量大，经营周期长，预收预付账款多，经营方式多样。

　　近几年，房地产市场发展迅猛，这对于提升国民经济总体运行质量，改善国民居住条件起到极大的促进作用。但由于房地产行业发展不均衡，税法宣传不到位，税收征管存在薄弱环节，部分房地产企业偷逃税现象比较严重，由利润“巨人”变成为纳税“矮子”。因此，及时发现房地产行业存在的税务违法违章问题并建立相应的税收管理长效机制，显得尤为重要。

　　房地产业是唯一一个连续四年进行税收专项检查的行业。多年的税务检查暴露了房地产企业在税收上存在的几大问题：收入不入账、虚增成本多列支费用、利用预提费用调节利润、销售后不及时结转成本等等。现就房地产开发公司的常见偷税伎俩及对策探讨如下：

　　一、税制之痛

　　问题：

　　（一）房地产开发公司所纳税项繁多

　　在现行税制下房地产开发公司是交纳税种最多的行业之一，涉及营业税、土地使用税、土地增值税、所得税、印花税等10多个税种，按税种逐一计征工作量较大，并且现行土地使用税的征收过程中不是按价值而是按面积计征，如《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令[2006]第483号）第四条修改为：“土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”这种征税形式不能随着课税对象价值的增值而增长，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。而这些从某种程度上纵容了房产商的投机行为。

　　（二）现行税制不够完善

　　一是开发阶段涉及税种少、税负相对较轻，流通环节则涉及税种多、税负相对较重，容易造成房地产开发公司www.fangxiucai.com投机行为。二是进入流通阶段时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易。更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。三是在开发阶段发生的增值部分，由于没有充分的税收调节机制，使企业无法更多更好地参与增值价值的再分配。四是内外资企业有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争。国内企业与国外企业在所得税、保有税制，以及三税（增值、消费、营业税）上税负不同。这种不平等现象，如果继续下去将对国内企业的发展非常不利。同时也导致了内、外资房产企业的偷税手段更复杂更隐蔽。

　　（三）地方保护主义严重也是造成房地产企业偷税的原因之一。

　　做房地产企业的都有一定“关系”，并且利用关系在税收上保护自己。

　　对策：

　　根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《财政部关于印发＜中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则＞的通知》、《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法＞的通知》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）相关文件规定，一是为改变房地产开发公司开发期重税导致房价高企及大量偷税的现象，建议企业部门对房地产开征统一规范的物业税（财产税）。其物业税的税赋水平应当遵循一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。二是进一步深化房产税制改革，删繁就简，科学设置，堵住房地产开发公司偷税“黑洞”，从而“治标治本”。

　　二、成本之虚

　　问题：

　　（一）虚开发票。

　　某些房地产开发公司之间相互勾结、相互利用，通过虚开、多开发票，加大建筑工程成本，减少应税所得额，或以无效票据冲减开发成本。房地产开发公司在按工程进度拨付工程款时，未按税法规定要求施工方开具建筑业发票入账；购进小额零散用品不严格索要正式票据而仅以收据甚至白条等无效票据作为原始凭证记入成本、费用。如成都市某房地产开发有限责任公司，2006年在未取得合法凭证（仅有普通收据）的情况下，将土地征用费虚增列成本1，600万元，造成开发成本虚增。
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　　（二）“文件”“协议”为据。

　　某些地方企业与某些房地产开发公司之间的土地转让常常以“文件”“协议”为据，收支双方无发票，甚至以收据代之。某些地方企业与房地产中介联营土地交易，抬高或降低土地成本价格，虚列发票，转移转嫁收支，非法牟取暴利。某些地方职能部门为了发展本地经济或为了小集团牟利的需要，常常在土地转让过程中弄虚作假，个别地方职能部门甚至于利用房地产开发“急”的经营特点，以“拖”或暗示或要挟开发商就范，形成某些地方企业的土地灰色收入。同时还容易滋生某些职能部门官员索贿、开发商主动行贿等问题。

　　（三）资产置换土地使用权。

　　某些房地产开发公司通过资产置换取得到土地使用权但无合法入帐凭据。具体表现在：企业先期承包市政、路政工程，如旧城改造、沿江防洪大堤、水渠、道路工程等等。当形成应收工程款项时，则由企业通过划拨土地抵欠工程款。为避税，一般由某些企业下辖的各级开发建设办公室开出证明为据，企业会计核算入帐时既无企业预付工程款的原始凭证及相关合法证明，也没有市企业及土地管理部门相关的批文，根本无法证实其土地成本的真实性、合法性及客观性，以白条入帐。

　　（四）混淆成本。

　　一是房地产开发工期长、投资大，较多工程需跨年度完成，有的甚至长达数年。加上许多项目都是滚动开发，某些房地产开发公司采取不分项目的方法，将完工项目成本与未完工项目成本混在一起，导致账面长期亏损或隐瞒巨额利润。二是某些房地产开发公司在项目主体完工后，高估配套建设成本，并将开发项目之外的市政铺设道路，社区绿化等工程成本列入开发成本，且不按期结算。三是某些房地产开发公司自用房产开发成本不从“开发产品”科目转到“固定资产”科目，而是计入对外销售商品房成本等。四是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

　　对策：

　　根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《财政部关于印发＜中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则＞的通知》、《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法＞的通知》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）相关文件规定，一是要简化房地产相关审批手续，实行“一站式”现场办公，尤其要削减地方职能部门的灰色收入。三是要透明审批过程，加强对每一个审批环节的监督。四是摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的涉税数据。五是当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。六是必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。七是白条属法定无效的原始凭证，不能入账。

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