关于房地产开发商博弈风险分析

　　12月1日起，北京新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式实施，该《办法》明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户。Soho中国董事长潘石屹第一时间在个人微博评论称，此举对房地产商而言是“雪上加霜”；部分舆论也认为这一举措会给地产商的资金链带来重大压力，有望迫使他们降价售楼。

　　房地产开发商之间博弈的焦点集中在土地、开发量和房地产价格三个方面，这三个方面的竞争会给房地产开发商在不同的开发时期造成相当的风险，这些风险主要有土地使用政策改革风险、地价风险、城市规划风险、投资地点选择风险、市场供求风险、投资方式选择风险和市场供求风险等。

　　(1)土地使用政策改革风险

　　现行的招拍挂制度由于信息的不对称无法预知土地公布交易的时间和标的，因此改变了房地产开发商的资金运行模式。为增加土地储备，房地产开发商必须时刻在账上存一大笔不能动用的资金准备参加招拍挂，彼此进行激烈竞争。如北京的参投保证金会要求5000万元以上，限制了房地产开发商的资金运用和造成了大量资金的闲置。北京一次招拍挂中有三块约十亿元标的约有十八家公司参投，就有九亿元的保证金和170亿元的后备资金储备，这些资产是不能产生效益的，如果其中50％是贷款资金，则升息的成本即使不在未中标的项目中产生也会分摊到中标的项目之中。现行的招拍挂制度要求房地产开发商在短期内支付100％的全部土地出让金和大部分的拆迁补偿费，否则无法取得土地证，办理其它规划开工等手续。有些甚至要在一年半之后才能实际取得用地，但资金被大量不合理的占用。在尚未取得土地之前先支付了地租，这种资金的占压使资产的使用效率降低，并使成本提高，升息只能加大支出的成本，并有可能被动的减少投资的行为和能力，因此使房地产开发商投资的资金使用效率降低。

　　(2)地价风险

　　房地产开发商www.fangxiucai.com在竞争取得土地的过程中土地成本明显增加，例如北京进行的一次6块地招拍挂中，海淀区西二旗居住区二期用地经过118轮现场竞价，最终由北京归谷园有限责任公司以11.75亿元竞得，高出起始价25%。从2005年开始，土地成本步步高升，从而导致房地产开发商加大前期投入，产生资金风险。另外即使房地产开发商降低利润预期，依然要保持合理的利润率，通过营销策划提高单价是房地产开发商不得已而为之的必须手段，房价上涨到一定高度将导致一定的销售难题，影响资金回收、利润最大化。

　　(3)城市规划风险

　　房地产开发商在土地的竞争，使得土地的使用性质发生改变，城市规划相关项目的建筑覆盖率、用途的相容性新规定，间接减少了土地的使用面积，给房地产项目房地产开发商带来经济上的损失。

　　(4)投资地点选择风险

　　房地产开发商对某一块土地的盲目竞争，会导致对投资地点的盲目选择，引起投资地点选择的风险。

　　(5)市场供求风险

　　房地产开发商之间的竞争，有可能导致开发量增加，市场供给严重超过市场需求，会导致房地产商品供过于求，销售停滞的风险。

　　因此，房地产开发商要获得最大利益避免风险，建议采取以下措施：①尽可能的获取多而准确的招标信息和竞争企业的信息，在可能的情况下，通过“合作”实现双方的最优战略。②加强房地产开发商之间的协作与交流，避免“以牙还牙”的互相破坏性竞争，实现共同利益最大化。③加强与各竞争企业间合作，共同来制定房地产产品的价格。

本文关键字：房地产  开发商  房地产开发，房地产开发