房地产开发公司经营管理分析研究

　　改革开放30年来，经济飞速发展，房地产业已是国民经济发展的一个基本生产要素。作为专营房地产的企业，它是具有法人实体和市场竞争的经济实体，除了要坚持社会效益、环境效益外，就房地产开发公司的性质来说，更重要地把追求经济效益作为企业的主要奋斗目标。

　　一、现阶段中国房地产开发公司成功经营的核心是品牌经营

　　在总量供大于求的宏观经济背景下，品牌竞争是企业竞争的主要形式，消费者的购买决定主要依据的是对厂商的认知。具体到房地产业，就是顾客对房地产开发公司的印象如何，也就是房地产开发公司的品牌塑造是否与顾客的购买欲望相吻合。中国房地产业自进入市场化运作以来，其营销竞争先后经历地段、规划、质量，概念等几个阶段，到今天，已发展到服务品牌竞争的新阶段。社会分工的日益精细化使房地产开发公司愈发具备整合、共享、提升资源的能力，产品在很多地方是模块化、标准化的，但核心是品牌，品牌聚集的目标客户群体即使在全国也是一致的。品牌产品占有及瓜分市场份额成为市场发展的趋向，从而形成一种以优秀品牌带动商品房销售的发展趋势。

　　房地产品牌对消费者和房地产开发公司具有较大的意义：一方面，消费者要提高生活质量，满足受到尊重的需求及自我实现的需求，需要通过品牌住宅来显示个人财富、身份地位、成就以及风度和个性，从而赢得别人的尊重；另一方面，房地产开发公司需要通过创造品牌来提高开发产品的竞争力，增加市场占有率和利润率，以吸引更多的消费者，达到进一步扩张的目的。在当前的社会经济背景下，中国房地产开发公司www.fangxiucai.com要取得成功就必须以品牌经营为核心。

　　二、科学先进的企业内部管理素质和外包管理素质是两个基本素质

　　(一)科学先进的企业内部管理素质是房地产开发公司的基本素质之一。

　　中国房地产开发公司的内部管理素质可总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本是管理以人为本，两个侧重点是标准化管理及ISO9000质量保证体系，三个建设是制度建设、企业文化建设和组织建设。

　　1.实施人本管理是房地产开发公司成功的根本所在。房地产开发公司要谋求自身的发展，在众多的同业强手中立于不败之地，就必须有独具特色的宗旨、经营理念和企业精神，尊重人性，为员工、客户和社会做有益的事情，并始终把这一理念作为指导指导企业发展的最高准则。

　　2.质量是企业产品的生命，是品牌经营的基础。ISO9000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万成功企业的质量管理的总结和科学周密的研究论证而形成的企业质量管理体系。实施ISO9000质量保证体系是房地产开发公司成功的基础。该体系不仅可用于质量保证，也是企业步入科学化管理的明智起点。

　　3.制度建设、文化建设和组织建设是房地产开发公司取得成功的前提条件。企业制度的目的是保证企业各要素的资源按既定的标准在生产中进行合理高效的流动。制度建设是所有管理活动的出发点，是房地产开发公司取得成功的前提条件之一。健康的企业文化的重要作用表现在将企业中不同的有相当大差异的员工，通过组织凝聚成一个有竞争力的集体。它的形成是房地产开发公司取得成功的又一前提条件。企业组织建设是指企业组织机构设置、人才梯队建设与权力分配。房地产开发公司要取得成功就要形成一定的竞争力。企业竞争力的形成首先取决于企业中的人才数量和人才能否发挥应有的作用。进行组织建设对房地产开发公司不可或缺。
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　　(二)外包管理素质是房地产开发公司的第二基本素质。

　　房地产开发公司大多数的工作，如工程建设、规划设计、监理、销售等等，都可采取外包的形式。房地产开发公司欲获得竞争优势，正确认识、行使业务外包非常必要。房地产开发公司切忌“小而全、大而全”的思想，应在充分发展自身核心竞争力的基础上，通过外包的形式整合、利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高生产效率、降低风险、增加资金运用效率和增强企业对环境的迅速适应能力。房地产开发公司在成功地实现了外包管理的基础上，可将其主要资源向其欲培养的核心能力方面倾斜，从而实现竞争能力的不断增强。外包管理是房地产开发公司必备的基本素质之一。

　　三、搞好房地产经营管理需要加强的方面

　　(一)围绕生产经营需要，合理设置精干的组织机构

　　作为开发企业大多数都属管理型公司，在企业内部本着统一领导、分级管理、集权与分权相结合的原则，围绕生产经营需要，从实际出发，建立精干的组织指挥机构。在大中型企业，设有4～5个职能部门就可以了，总人数控制在20人左右，以防止企业机关人浮于事，从而提高工作效率。一般可设经营开发部门、技术管理部门、财务管理部门、行政管理部门、政治工作部门等，在下属可设立经营开发部或分公司等分支机构。在企业经营指导下，要建立管理职能部门和各分公司的一级抓一级。在小型的开发企业里，在人少的情况下，只成立一两个职能部门或只分工不设部门，由企业经理直接组织协调指挥。对二层的分支机构的设立，主要从生产经营的需要出发来设置，要把责、权、利明确下来，实行功效挂钩，使他们有经营责任，有经济权力，有经济效益。做到责权利相统一，达到自主经营，自负盈亏的经营管理制度。其次在用人问题上，特别对职能部门负责人和生产一线分支机构的主要领导人配备，要把年轻、思想作风好、熟悉业务、有开拓精神、有组织指挥和攻关能力的人放在重要岗位上，为提高企业经济效益在组织上作保证。

　　(二)加强对市场的研究和目标市场的选择

　　房地产市场属不动产市场，它是房地产流通过程的总和，是组织社会房地产经济运行的系统，体现以房地产为媒介的社会经济关系。所以房地产市场的基本要素，必须具备有一定量的房地产或劳务，有一定支付能力的消费需求，有一定从事交易活动的当事人，这样才能使房地产市场正常开展起来。其次，房地产市场还具有自身的特点，它是相对独立性的社会市场系统，由于其商品的特殊性，除有一般市场共性外，它没有物体的空间移动，但是它有市场的区域性、统一性、国家垄断性，特别是根据各地经济基础水平不同，房地产的供给和需求都具有较大的弹性，流通的方式也是多样的。掌握上述的基本特点，对研究房地产市场和目标市场的选择就有了明确的指导思想，企业决策开发经营的主攻方向和发展战略目标也就明确了。选择开发市场就能为企业多盈利打下了坚实的基础。从近几年的实践来看，为什么在广东的深圳、珠海、广州，海南的海口，福建的厦门，上海的浦东等城市地区房地产那么热，因为它们大都是属于开放城市、经济特区。有的属于经济发达地区，有的属于新兴城市、边贸城市。这些城市和地区是房地产业大发展的好市场。所以，选择到这些地区和城市去开发经营房地产的热度就高，投资力度也就大。因为这些地区和城市有优惠政策，有良好的投资环境，有一定的经济基础，购买力强，需求量大，能获得更大的利润。所以加强市场调查研究，对选择目标市场、产品开发、产品定价、产品销售与企业获得更好的经济效益有着密切的关系。

　　(三)开发适销对路的产品

　　作为房地产开发企业的经济实体，必须要研究和了解城市建设发展的总体规划情况，及时掌握当年或近期内城市建设发展的意向。要根据企业拟定新开发的项目意向，切实加强市场调查研究，掌握消费者心理，以便生产出适销对路的产品来满足用户的需要，达到企业制定的发展和战略目标，并取得最佳的经济效益。从实践来看，每个城市都有其中心市区、一般市区、近郊区和远郊区之分，在土地价格上，也分为一、二、三、四等多级别类型的用地，加上人口分布不同和地段位置的差别，市场的营销价格差别等情况。因此，在商品房的有开发过程中，应尽量选择好的地段位置。在城市发展的主要方向上搞连片的综合开发，并抓住市场营销特点和机遇，产品销售，经济效益可观。总之，选择好的开发地段，生产出适销对路的产品是非常重要的。

本文关键字：房地产开发  经营管理  房地产开发，房地产开发