物管培训-租赁

　　 由于物业具有使用寿命长、价格昂贵,属于一种不可移动的产业,所以注定了租赁这种交换形式在物业管理过程中是业主较广泛应用的一种交易形式,通过出租达到商品流通的目的。公民、法人或其他组织将拥有产权或经营管理权的房屋出租或提供给他人从事经营活动或以合作方式与他人从事经营活动,由承租人向出租人支付租金,并在租赁关系终止时,将房屋返还出租人。所以对出租人而言,出租这种行为虽然短期,但却可以逐年逐月地收回该物业的投资和利润,在其过程中该物业所转移的只是暂时的使用权,而不是所有权,承租人与出租人两者之间的关系完全是平等的,出租人获得物业的价值补偿,承租人获得物业的使用权。

　　 一、物业的租金

　　 物业的租金和物业的出租率是物业回报率的直接体现,租金基本上是由成本加上利润(补贴)组成的,而成本中主要含有:

　　 (1)折旧费。根据物业的投资额按物业使用年限计算的逐年回收的物业投资。

　　 (2)管理费。物业管理公司维持物业正常运作,进行管理和服务所收取的费用,其中含物业公共设施、设备维修保养的费用、聘用专业人士及管理人员的费用、公共部分的水、电费、公共事务、清洁、保安等费用。

　　 (3)税金。根据国家有关部门的条例,出租人需缴纳如房屋租赁管理费、印花税、个人收入调节税等其他各项税项,它是国家财政收入的重要来源之一,也是每一个公民应尽的义务。

　　 (4)维修费。出租人(业主)应该定时对物业进行检查、维修、保养,如不按约定及时维修物业,致使物业发生破坏性事故,造成他人财产损失或人身伤害的,应当承担赔偿责任。承租人因使用不当,造成房屋损坏的,应当负责维修并支付由此产生的费用。

　　 (5)利息。一般指出租人(业主)向银行申请抵押按揭所应支付的费用,有时也会用中国银行的活期或定期存储所获得额外费用。

　　 (6)保险金。物业的业主为了使自己的物业免受水、火等人力不可抗拒的因素而遭受的意外损失,而向保险公司进行房产保险所应支付的保险费。

　　 二、租赁流程

　　 租赁流程。

　　 对于投资房地产的买主,房屋购入后如果遇上房地产的低潮,物业不能出手,空放在那仍要维持各项费用,如贷款利息、管理费、维修保养费用等,这无异于是在慢慢蚕食投资者的本金,这与当初投机的目的正好相反,于是投资者只好将物业投入营运,通过出租房子,收取租金,以租养息,保持资金的良性循环,另外对于长线投资的业主,他对于物业的升值前景抱着坚定的信心,再通过计算,出租出去后的收益率要好过物业按揭的利率,于是选择出租是明智之举。一般租赁过程有以下几个步骤:

　　 第一步,业主前往地产代理部或管理处放盘,作为业务人员,应热情地接待业主,从专业人士的角度为业主提供一切顾问咨询,而业主在物业出租中最担心的莫过于收不到(或不准时)租金,害怕电话(IDD)的管理、管理费、水电费的拖欠,房屋的人为损坏等,所以有许多服务项目就是针对这些问题而特设的,如代收租金、代管物业单位、代缴电话费等,这些服务项目有些是有偿的(收取占租金大约5%的费用),有一些完全是无偿的,目的只是向业主提供一些方便,并维护业主及物业管理公司的合法权益,使业主和物业管理公司都避免一些不必要的损失。业主不必再为收取租金而奔波,因为到了时间公司会通过银行将他的租金转账,或替他存起来。其实在物业管理中,类似的问题是很多的,并会经常出现一些新问题,而物业管理公司工作的重点也就是尽量避免问题的出现,以真正对业主做到“您之委托,我必做到”。

　　 第二步,在业主了解了各种情况及各项服务后,业务员应辅导业主正确填写物业租赁委托书,除需清楚地填写业主姓名及物业地址以外,还应与业主一起根据市场行情填写适当的租赁价格、收款方式及要求提供的服务项目等,然后为了便于联系应及时地与业主沟通,随时就租赁条件达成一致。业务

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