物管培训-房屋设备维修管理

　　 一、房屋设备的保养与维修

　　 为了保证设备的正常运作,必须对各种房屋设备进行保养与维修。

　　 1.设备保养

　　 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)。

　　 (1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养;发现小故障及时排除,及时做好维护工作并进行必要记录等。

　　 (2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗,按照设备磨损规律进行定期保养。

　　 (3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件,使设备达到完好状态。

　　 2.设备维修

　　 房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为:

　　 (1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。

　　 (2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备正常运转。更换率为10%~30%左右。

　　 (3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修,对设备要进行全部解体,更换主要部件或修理不合格零部件,使设备基本恢复原有性能,更换率一般不超过30%。

　　 (4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后,技术性能落后,效率低、耗能大或污染日益严重,需要更新设备,提高和改善技术性能。

　　 (5)故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止,检修人员采取紧急修理措施,排除故障,使设备恢复功能。

　　 (6)设备维修日常工作。

　　 3.房屋设备维修的特点

　　 (1)设备投资大导致设备维修成本高。相对于房屋建筑本身而言,房屋设备的维修一次性投资大、成本高,因为房屋设备使用年限较短。一方面房屋设备因使用而发生有形损耗,致使其使用年限缩短,另一方面,由于技术进步,出现了性能更好、使用更舒适方便的新型房屋设备发生的无形损耗,导致其使用年限缩短,这种无形的和有形的损耗,都会引起房屋设备的维修更新间隔期的缩短,从而使维修更新成本增加。此外,新型的、使用效能更高、更舒适方便的设备一次性投资较大,因此,维修更新这种设备的成本就较高。

　　 (2)维修技术要求高。由于房屋设备是在房屋建筑物内部,其灵敏程度和精确程度的要求都较高,而维修工作的好坏会直接影响设备在运行中的技术性能的正常发挥,因此,房屋设备维修技术的要求相当高。在设备维修管理中,必须要配备专业技术人员。在设备维修前,专业技术人员要认真阅读有关设备的技术档案和技术资料,建立房屋设备维修责任制。

　　 (3)随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。房屋设备因平时使用不当或其他突发事故等原因,往往是突然发生故障,这就使房屋设备的维修有很强的随机性,事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。但房屋设备又都有一定的使用寿命和大修更新周期,因此,设备的维修又有很强的计划性,可以制定房屋设备维修更新计划,有计划地制定维修保养次序、期限和日期。此外,房屋设备日常的维护保养、零星维修和突发性抢修却是分散进行的,而大修更新又往往是集中地按计划进行的,因此,房屋设备的维修又具有集中维修与分散维修相结合的特点。

　　 二、各类管理人员的岗位职责与管理