悲情长沙商业地产之一

　　 本文摘要：开发商都知道商业地产利润比住宅大得多,然而有的开发商却只看到其中的高回报,而看不见巨大的风险。中南汽车世界体量数万平方米,刚开业的时候也很火爆,但是几个月之后变得冷冷清清,这是为何呢?

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　　 悲情长沙商业地产之一 虚拟人气全凭售后包租

　　 在长沙,不少商业楼盘特别是部分专业市场在叫卖之初,先针对入场商家大抛橄榄枝,对招商租金给以巨幅优惠,零租金进场已不乏实例。有的市场甚至出三年免租、五年免租的竞争牌来吸引商家入场经营!

　　 售后包租成了强心剂

　　 难道有人疯了?修起铺子白送人?究其原因,这一切的一切都始于市场人气的营造!对于零租金入场,各商家当然是趋之若鹜,只需交纳一定数量的入场保证金后,轻松入驻何乐而不为!大量的商家进场经营,随之而来的自然也是市场中一派欣欣向荣的景象。另一方面,高人气的聚积无疑成了商铺产权销售的强心剂。"商铺售后三年(五年)包租,每年铁定8%租金回报。"当售楼小姐绘声绘色地描绘出商铺的升值前景,加之眼见为实的商铺出租火爆现状,投资者动心了。

　　 零租金招商虚假繁荣

　　 从表面上看,开发商开出8%售后包租的收益率很高,但实际上,这部分回报并非来自真正繁荣的出租市场,其实就是投资者自己所付买房资金的抽成。用零租金招商形成虚假繁荣,造成人气,刺激投资者的升值美梦。试想,如果零租金的经营者几年后不再续约租房,买房人向谁要8%回报?分析开发商鼓吹的"售后包租"投资的种种诱惑,投资者一定要擦亮眼睛,不要落入圈套。

　　 悲情长沙商业地产之二 裙楼销售遭遇商气瓶颈

　　 随着市场经济的发展,商住同楼成为房地产开发商所喜爱的房产开发模式,一方面住宅开发风险相对较小,收益相对较低,(www.fangxiucai.com)而商业项目则风险较大,一旦成功收益回报也较大,把这两者结合起来平衡风险和收益的商住楼越来越成为开发商们青睐的对象,但这种优势却不免成为开发商盲目跟风的由头。

　　 商业裙楼经营惨淡

　　 相信东汉名店和万代广场至今还记忆犹新,都以惨败的形式收场。另外,长沙好多建筑物,迄今为止其底商部分却迟迟没有动静,大幅大幅的招商广告贴满了二、三楼的铺面窗户,商铺无人问津。这些商业裙楼的空置量极大,尤其是他们二、三楼部分的商铺更是难以脱手。

　　 氛围难成商铺难走

　　 在观察中发现,这类商业裙楼都有一个共同的特点,就是他们通常并不处于繁华的商业地段,周围的环境无法形成一个强而有力的商业氛围。如果说这些商业裙楼的临街商铺还时常有路人光顾的话,其二、三楼的经营可谓是惨淡之极。由于商住同楼的开发模式出现的时间还不久,这种商业裙楼的许多弊端在初期都还没有显现出来,这也就难免导致开发商的盲目跟风。而如今,商业裙楼的空置率不断提高,一个又一个经营失败的教训提醒着人们,商业裙楼经营开发一定要谨慎。

　　 哄抬楼价点起商铺虚火

　　 将底楼的商铺事先囤积起来,待到上面的住宅都销售得差不多的时候,再将底楼的商铺楼价哄抬。这一招是不少商业地产,尤其是商住楼开发商所经常采用的一种手段,无形中将原本并不值那么多钱的商铺楼价炒高,再出手,使投资者在经营中才发现入不敷出,大呼上当。

　　 悲情长沙商业地产之三 虚高楼价影响投资

　　 "早知道那是开发商耍的鬼手段,我才不会买下那套铺面呢,到现在租金根本上不去,所谓的投资回报简直太虚了!"一位在河西新外滩某大型购物商业广场买下了一套临街铺面的投资者连连后悔,那家商业广场甚至在地基都还没有完全打好的时候就开始将住宅部分销售出去,并以此作为商铺出售的杀手锏,将底楼的商铺房价哄抬很高。

　　 背离价值入不敷出

　　 囤积土地,等待地价上涨之后再拿来出售是不少开发商增值土地的一种投资手段,虽然国家政策对开发商这种行为有一定的限制,但是却不能限制开发商采用同样的手段囤积自己物业项目里的商铺。等商铺增值后再出售本来是一种无可争议的投资手段,但是利用住宅提升人气之机,将商铺楼价一涨再涨,使商铺的价格远远背离其价值,投资者在看到住宅已经销售得差不多时一心一意想到将来的人气有保证,忽略了商铺的性价比,往往在经营的过程中才发现根本入不敷出。

　　 投资回报难以真正兑现

　　 投资商铺,购房者最为关注的就是物业自身的升值和投资回报。近年来,长沙商业地产花样翻新,酒店、商铺"产权式"销售的模式在短短两三年内迅速被投资者接受。最吸引投资者、最具煽动性的,还是一个个产权式项目宣传的丰厚投资回报:"245%总投资回报率、180%月租比月供回报率、12.25%年投资回报率""投资回报率高达15%""保证×年收回成本""一铺养三代""自留物业作担保"……

　　 高回报不切实际

　　 在长沙的商铺大战中,这样的高回报率宣传可谓不胜枚举。但即使在商业氛围比较发达的上海、香港等地,商铺的投资回报率也不过8%。成都的投资环境,商业地产经营模式和理念上都与发达地区颇具差距,投资回报率为何轻易就达10%以上?商铺售价每平方米动辄上万元,而在销售过程中宣传、承诺了投资回报的项目又是否具备了兑现回报的能力和诚意?成都楼市无数回报落空或回报缩水的事实折射出了高投资回报率的不切实际,投资回报率并非商业地产的救市良方。

　　 投资还看经营力

　　 经历了一个个圈套、陷阱过后,投资者已经开始擦亮眼睛。投资商业地产,不单要看投资回报率的高低,更要考察租金的稳定性、开发商实力和后期经营能力、物业价格、区位、升值潜力等综合因素。开发商掩人耳目的财务技巧,用车库收益或自留部分物业担保投资回报、"售后包租"等卖铺噱头逐渐被投资者识破。看来,仅*一两句虚无缥缈的高额投资回报承诺,就想打动投资者的"营销时代"已经过去。接下来,产权式商铺救市之方不再是投资回报率,而是要*经营实力说话。

　　 悲情长沙商业地产之四 定位设计偏离市场

　　 开发商都知道商业地产利润比住宅大得多,然而有的开发商却只看到其中的高回报,而看不见巨大的风险。

　　 中南汽车世界体量数万平方米,刚开业的时候也很火爆,但是几个月之后变得冷冷清清,这是为何呢?专业人士认为,该商城所处位置并不是长沙人传统商业之地,周围区域也没有大型高档居住社区,在没有认真分析周围区域消费能力的情况下,就定位于汽车城。这样草率的定位最终导致了经营状况不理想。这样的例子不在少数,因为商业地产的"销售对象"不是直接面向消费者,而是商家。如果开发商的定位设计不符合他们的要求,不考虑项目所在商圈里是否适合生存或再发展,以自我为中心想当然定位设计,后期招商经营当然要遭受巨大压力。

　　 专业市场无序泛滥

　　 近年来,伴随着建材、装饰、生资、电器等专业市场商圈的形成,专业市场作为一种用于自主经营或投资的商业地产模式在成都大量出现。一时间,各种依托于"专业"的商业地产项目纷纷上马,高喊着"低风险、高收益""专业市场有政府政策支持、专业经营管理团队管理"等口号挂牌上市。

　　 仅装饰建材市场,同一时段达到"井喷",超过30万平方米的专业建材市

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