光谷世界城商业运营管理公司计划书（第二部分）

　　 光谷世界城商业运营管理公司计划书（第二部分）摘要：在光谷世界城的整个开发进程中，会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资产，这些资产如下所示

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　　 第二部分项目商业运营管理公司组建模式与功能架构

　　 一、商业运营管理公司筹建的必要性

　　 （一）开发遗留资产价值的交接与核算

　　 在光谷世界城的整个开发进程中，会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资产，这些资产如下所示：

　　 1、一期项目中，销售部分的物业主要为四栋联体商场的首层和二层外，三层和四层主要进行招商公开租赁。

　　 2、商场室内外广告位等无产权资产，这部分广告位面积大，数量多，分布广

　　 3、室外及地下停车场，也成为开发商自有产权资产

　　 4、为运营推广而设立的网站信息中心等软件产业

　　 5、配套的仓库

　　 6、室内外各类多种经营点的设立和租赁

　　 以上都是在开发本项目中产生的遗留资产，这些资产不可能靠开发商自主进行运营和管理，必须要组建专门的商业运营管理公司，来为这些资产进行精心的运营管理，使这些资产能够产生现金流，为开发商提供良好的收益来源。

　　 当然，以上一些遗留资产，如广告位、多种运营摊点等无产权资产和停车场、仓库等有产权资产，在组建运营管理公司时也可以把这些资产注入运营管理公司，这样运营管理公司注册成立时，就拥有自己的自有资产，使运营管理公司能更好的发挥管理职能，收益来源渠道较多，维持日常运转有一定的保障。

　　 （二）确保项目的运营兴旺和持续发展

　　 项目销售与招商的成功，远远不是结束，相反，只是一个开始，必须要通过精心的筹划运营管理，使世界城在开业后稳定运营，走向兴旺之道，并且能够进行持续的发展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标，这才是一个商业地产项目良好开发运营观念，任何短期利益行为，都会给项目整体带来不可估量的负面影响。

　　 所以，要确保项目后续运营的兴旺发展，就必须组建专业的运营管理公司，专门负责项目的商业运营管理。

　　 （三）为二期和三期的持续开发提供强大动力

　　 光谷世界城的开发总面积120万㎡，规划以主题特色及完整机能的九大组团，由一条1350米的世界最长步行街串联为一体，规划的商业规模达40万㎡和80万㎡的高档住宅。其中一期开发仅16万㎡，可以说，一期开发只是一个开始，后续还有巨大的开发量。一期开发一旦建设完毕，必须要依靠良好的运营管理来做旺商场，使一期实现真正的商业价值。如果后续开业运营失败，必将对项目后续开发产生难以挽回的负面影响。另外，通过一期的良好运营管理，使投资者、运营者等获得了理想的经济收益，同时建立了一个专业和经验丰富的运营团队，对二期和三期的后续开发、招商、销售乃至运营管理的巨大促进也不言而喻。

　　 所以，必须要有专业的运营管理公司，为项目整体开发进程服务，二期和三期的持续开发才有足够的动力来源。

　　 （四）协调各方面的关系

　　 商业物业销售后，项目因产权分散，商业地产项目在开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者和消费者等多个方面的利益关系，其整体的运营管理将会遇到不少问题，需要成立专门的运营管理公司，协调和调控好各方面的关系，才能把商业物业整体的运营带动起来。

　　 （五）开发商自身可持续发展的需要

　　 1、令商业物业"保值、增值"，盘活开发商的固定资产。

　　 要解决商业物业如何"保值、增值"，吸纳有全盘规划和商业专业知识的运营性专业人才，实行专业运营管理，有利于使房地产公司物业及商业项目持续稳定的发展，在投资市场成为炙手可热的投资品，盘活公司的固定资产，并使之"保值、增值"，为公司带来稳定的收益。

　　 2、运营管理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长

　　 运营管理公司负责运营管理，开发公司负责开发，分工明确，能发挥各自专长。优化资源配置，配合集团公司走专业化发展道路。

　　 3、增加资金运作途径

　　 运营公司专业运营商业物业，为项目后期发展打造好产业链中的物业运营一环，同时增加了资金运作的新途径。

　　 4、专职处理商业物业问题

　　 运营公司专业运营商业物业，处理可能发生的各种问题，避免房地产公司直接面对商业物业的问题，使房地产公司在后期开发中轻装前进。

　　 5、商业领域的长远发展

　　 运营公司专业性强，专职于招商、运营管理，能给租赁客户信心，使商业项目能持续稳定的发展，有利于公司在商业领域的长远发展。

　　 二、项目商业运营公司组建模式

　　 （一）商业运营管理两大工作内容

　　 1、物业管理

　　 ?世界城物业的硬件设施进行管理维护，包括了建筑硬件设施、设备和水电工程等设备的维护和保养

　　 ?安保和消防系统工作的开展

　　 ?清洁、绿化及其他维护等一系列工作

　　 ?物业服务的相关工作

　　 2、运营管理

　　 ?世界城的日常管理服务工作

　　 ?商户的维系和调整

　　 ?世界城的形象包装和推广

　　 ?租金收取和业主的维系服务工作

　　 可以说，在项目的运营管理中，物业管理是运营管理开展的前提，运营管理是物业管理的提升、发展和利润体现。在实际运营管理中，两部分是紧密联系，不可分离，如项目的日常服务管理工作，既体现了物业管理的内容，又体现了运营管理的要点，物业管理中处处渗透了运营管理的特征，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异

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