购物中心之经营管理

　　 购物中心之经营管理摘要：成功的经理人对其经营之购物中心必须具备完整的知识，包括执行管理技巧，及了解产业中不同的运用工具，以便能够改善资产之根本——收入相对于支出

　　 文章来源自 房地产 www.fangxiucai.com

　　 购物中心之经营管理

　　 前言（PREFACE）

　　 购物中心之经营管理，无论大家称呼它为单纯之不动产管理，或是资产与财务之运用管理，购物中心经理人最重要之任务就是提升购物中心之市场价值，服务消费者与承租零售商，为购物中心所有权创造利润。在充满竞争暨变动之商业不动产市场，购物中心经理人之工作态度必须积极进取，但在管理暨费用支出上则必须戒慎保守。

　　 成功的经理人对其经营之购物中心必须具备完整的知识，包括执行管理技巧，及了解产业中不同的运用工具，以便能够改善资产之根本——收入相对于支出。

　　 下列所述资料将给予你——购物中心专业人员——通盘性的了解以便使你掌握如何达到成功的重点，基本观念将清楚的陈述其定义，为求方便查询增进购物中心经理人之了解，将专用名词予以汇编。

　　 购物中心的财务制度（FINANCIAL SUSTEM OF SHOPPING CENTER）

　　 经营管理购物中心的公司有许多种财务制度可供选择，包括：

　　 ·中央集权制（A Centralized System）——此一型式所有的事务皆在母公司处理，包括支付所有的费用，办理所有的采购，处理薪资以及公司其他必要之财务项目。

　　 ·地方分权制（A Decentralized System）——此一型式则是所有的事务皆在购物中心所在当地处理，此一系统就好像所有经营单一购物中心之业主一般，只是由个别购物中心管理单位执行而已，每一购物中心就是一个利润中心，单独经营生意，而且每一个利润中心又是另一个代表母公司利润中心的一部分。

　　 ·地方分权混合制（A Hybrid Decentralized System）——虽然说此一方式为一混合制，但大部分较像中央制因为电脑系统已经将许多机能串联在一起，也就是说其会计及记帐可以是中央制但仍保留地方制之执行态度，购物中心经理仍然执行采购及决定事务只是所有的资料将保留在母公司。

　　 购物中心所有权人形态可以是财团法人、公司机构、合伙关系人、或是一般个人。因为不同权属形态，其所追求之财务目标将有所不同，而其原委可能是下列所述各点的组合：

　　 ·长期稳定性，尤其重视资产之保值及承租户之信用。

　　 ·短期增值及高回收。

　　 ·实际出售购物中心或相反的，保持良好的状态成为长期资产的一部分。

　　 很明显的购物中心经理人必须了解所有权人之需求与目标，才能真正落实业主之财务目标。

　　 购物中心经理人之角色（THE ROLE OF THE MANAGER）

　　 购物中心经理人可以只是购物中心业主之经理人，一个直接受顾于业主的经理人，或是以合约外聘之专业经理人，此则为一个人（或管理公司）依据与业主之合约代为管理购物中心。

　　 购物中心专业经理人的行为就是为其服务之购物中心业主赚钱，购物中心经理人可说是资产经理人，其主要任务为增加资产价值，为达成此一任务，购物中心经理人必须要完全熟悉其所管理之购物中心基本实质设施——也就是说外表的观感及其机能的运作。

　　 购物中心专业经理人也必须要其所管理之购物中心基本财务运作——其收支平衡基准线，在任何时候其工作任务为避免造成购物中心负的现金流量，进而使用现金流量最大化。

　　 成功的本质（The Qualities of Success）

　　 一个成功的经理人必须具备预测、分析、及时回应及解决状况或问题的能力，他们专注于工作上但非顽固不变，态度上和蔼可亲并且能享受工作——他们视工作为乐趣。

　　 良好的经营管理的层级可以一座爬梯视之，愈低阶层者——为实质操作所必须的基础工作，较高阶层则为达成购物中心增值目标所必要考量之手段，各阶层由上而下包括：

　　 ·增进价值[Increased Value]

　　 ·招租[Leasing]

　　 ·规划[Planning]

　　 ·预算[Budgeting]

　　 ·市场行销[Marketing]

　　 ·公共关系[Public Relations]

　　 ·安全[Security]

　　 ·维护保养[Maintenance of Equipment]

　　 ·造景[Landscaping]

　　 ·一般事务管理[Housekeeping]

　　 购物中心经理人必须充分了解并专注购物中心之基本管理工作——爬梯之较低阶层——自动掌控并适时的处理。

　　 购物中心实质设施面（PHYSICAL WELL-BEING OF THE CENTER）

　　 一个外观视之良好、安全、干净并且能够有效率的运作是购物中心经营管理的最基本，例如：

　　 ·一个管理良好的购物中心可以增加商品销售金额并且将有助于招租，因此可以减少空屋率、增加高营业额之零售商进驻及降低操作维护成本。

　　 一般事务管理暨造景[Housekeeping & Landscaping]

　　 从顾客到达购物中心停车场第一印象起到离开购物中心，必须能让消费者感受到购物中心是一个愉悦与欢迎他们前往的场所，最重要的根本就是维护购物中心的干净并能够吸引人们。

　　 ·污秽的厕所、停车场未清的垃圾及枯萎的植栽，肮脏与垃圾将严重影响消费者前往购物中心内商店购物的意愿，营业额减少不但是购物中心业主收入之损失，亦降低其不动产之价值。

　　 设施之维护保养[Maintenance of Equipment and Physical Plant]

　　 一个维护保养良好的购物中心可以降低营运成本，并直接显现在购物中心现金流量和利润上。例如：

　　 ·一个维护良好的屋顶式空调系统（HVAC）（暖气、通风和空调系统），将可降低不必要之维修费用，减少冷却塔更换，降低替换压缩机的机会。

本文关键字：经营管理  购物中心  房地产制度，房地产制度