中国旅游地产开发的7大策略

　　 中国旅游地产开发的7大策略摘要：绿色山水、生态田园往往是旅游地产开发的独特卖点和核心吸引力，是旅游地产项目开发成功的基础和前提

　　 策略一：注意多元业态创意

　　 对城市的公共休闲空间和休闲生活进行关注，打造休闲业态的集中区域。如城市商业、城市商务、城市会展、城市娱乐、城市餐饮、城市文化等等的业态集群;在产业集聚的同时，要注意和引领产业与公共服务空间的融合，如城市的步行街、步行区及宁静的广场、绿地、花园一体规划与运营相统一;要加强城市传统风貌的保护和城市格调的保护，为城市休闲化发展提供良好的人文特征;要注重重点休闲载体建设。例如城市公园和市民广场，城市公园和市民广场是地域文化的集中表现方式之一，也是多数市民日常休闲活动的首选区域;如中央商业游憩区，结合休闲娱乐、商业活动、饮食、文化等产业元素，凝聚城市休闲气氛;如临水城市的滨水休闲带，它是城市休闲的亮点和重点，同时也是生活质量的体现点和提高点;如休闲餐饮体系，要构造主体吸引物，包括酒吧、茶座、地方美食等等;如娱乐体系，要特色突出，形成一个多层次的业态构成;如健身体系，要方便齐全，包括运动场馆、水疗保健、高尔夫等;如文化体系，要体现时尚与综合，主要构成有图书馆、博物馆、多功能电影院，以及商业街、创意街区、SHOPPING MALL等。

　　 策略二：强化绿色生态修复

　　 绿色山水、生态田园往往是旅游地产开发的独特卖点和核心吸引力，是旅游地产项目开发成功的基础和前提。归类起来主要有：1、出入便捷的生态观光路，在旅游地产的横穿区域打通一条生态环境良好、视野开阔同时道路等级高的旅游观光和体验路;2、建立绿色隔离带，以实现旅游地产区域与周边一些传统项目的生态隔离;3、生态水体景观环境的再造，以及水岸景观和休闲设施的建设，整体营造环山绕水的优美环境;4、对荒山裸地进行植树造林和景观治理，提升各种经济林种植面积和适宜种类。将已经存在的林带扩大成林和产业种植区，通过科学引导和体验产业的战略定位，形成具有典型示范意义和高附加值的特色生态产业区;5、对农田景观进行大地景观设计，形成具有特色的田园景观生态，各设施的造型及颜色均考虑整体环境的调和效果，而景观上配合生态资源做出最适当的建构。

　　 策略三：引导综合政策扶持

　　 目前可以利用的政策集成：1、旅游度假区政策，所在地政府可以给予贷款贴息或以奖代补扶持，3年内减半征收市政公用设施配套费。同时，在安排国债资金、财政贴息或补助资金时，享受其他经济主体同等的政策，给予适度的税费优惠;2、新农村建设示范工程。国家和省级政府对新农村的建设有比较多的鼓励和优惠措施，国家农业部每年有固定基金对"新农村建设示范点"进行相应的奖励和宣传;3、农村公路建设(国家补贴和国债工程)、旅游公路(非干线)建设(国家旅游局、吉林省旅游局)工程。国家旅游局和省级旅游局重点对基础设施，特别是旅游公路建设具有较大支持力度;4、是国家2010年民生工程的资金补贴以及国家发改委批给各地都有鼓励民生发展的支持资金;5、设施农业的推广政策;6、江河湖海水源保护以及涵养林造林工程政策以及生态堤防建设资金;7、国家鼓励农村沼气池和节柴炕灶利用(国债补贴、省补贴)以及自然村屯自来水改造项目(国家)，按照年度自来水改造实际情况进行一定补助。

　　 策略四：拉动空间功能转换

　　 一个旅游地产项目的开发有时因为周边的一条路、政府的一条法规、区域的一个村庄而改变了整个发展格局，如何在限定条件下或突变情况下寻求突破点，并可快速反应猎得新的发展思路和空间，成为项目成功的关键所在。笔者带领《泰山风景名胜区旅游产业发展规划》项目组进驻泰山深度调研后，通过权衡中国风景名胜区保护与开发的关系、与泰安城市的关系，鉴于中轴线千百年来已形成的文化格局，提出了"一轴两翼一环线"，即提升中轴线，扩展两翼，贯通沿山大环线的大泰山旅游产业空间发展战略。从实践效果来看，此空间格局的创意，首先有效的解决了中国风景名胜区如何坚持保护与开发并重的原则;其次从产品上有效的解决了泰山如何在未来的休闲度假时代继续引领中国旅游走出中国、影响世界的国际竞争力问题。也为泰山从百年来的单一中轴线旅游走向两翼共同发展，形成"双轴驱动、两翼扩展"的大泰山旅游格局，构建了目的地的复合旅游产品。第三，规划创意的环山旅游观光作用的景观大道是具有国家意义的"中国国山风景道"，因为这个举措不仅仅有旅游的特质与形象，同时也成为泰山与泰安山城和谐发展，既有效的保护泰山避免城市化的开发侵扰，又把环山旅游景观价值最大化的标志与表现。随着泰山环山风景道、西翼旅游综合服务区、东翼《封禅大典》大型实景演出、汉武帝封禅御道及古镇文化创意园等大型项目的落地运营，2010年将是泰山走向全域化产业布局、大泰山旅游格局、目的地旅游产品、国际化品牌价值的丰盈时期。

　　 策略五：利益驱动土地流转

　　 土地资源的有效流转是旅游项目落地的重要保障，在旅游开发中怎样才能使农民、企业、政府的土地利益维持均衡，在苏州市虞山尚湖旅游度假区项目开发的过程中，采用的土地流转利益共享战术很好的解决了这一问题。按照旅游区发展"进三、优一、退二"的产业导向，对不符合旅游区发展要求的工业企业(主要指非农、非涉旅企业)实施"退区进园"。工业企业搬离旅游区内的工业用地，迁入工业园区内，享受优惠的产业政策和良好的功能配套。收回的土地用于旅游发展，实现土地空间置换。

　　 申报国家、省或地市级重点扶持或旅游示范项目，取得上级政府在土地上的支持。依托国家各大部委支持方向，根据经济区产业发展需要，可从多角度申报项目，如：当代江南文化示范基地江南文化艺术中心--国家文化产业示范基地;常熟古琴艺术中心--国家级非物质文化遗产的保护和继承;江苏省硒茶产业园--江苏省农科院合作重点试验项目;中国风景名胜区保护与开发论坛会址--中国风景名胜区的研讨交流基地等。

　　 整理农村集体建设用地，盘活存量土地资源。比如通过"减法"将旅游经济区内部分农户搬迁出去，腾出的宅基地可以置换为旅游项目的建设用地指标;比如清理农村集体建设用地，成立农村土地股份合作社，所有者以地折价入股介入旅游开发获得相应收益。比如置换宅基地功能，对民居进行改造，农民在自愿的情况下直接或间接(土地入股)介入旅游经营，获取收益。合理流转农、林用地，实现农业规模化经营、促进土地集约化利用。保持土地性质不变，引导特色农业规模化、特色化生产;旅游经济区内地块置换，达到占补平衡。农民、企业、政府在土地流转的过程中共享了利益，保障开发商快速启动项目，促进了项目落地。为虞山尚湖旅游区成为"山水城"一体发展的、复合多种产业的全国知名旅游区打下了坚实的基础。

　　 策略六：主题特征有效运用

　　 旅游地产的开发愿

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