购物中心经营管理基本概念（1）

　　 购物中心经营管理基本概念（1）摘要：财务预算也称之为财务蓝图或财务计划。它详细说明在一定的时间范围内经理人预期的收入和费用。一般以12个月为一个周期

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　　 购物中心经营管理基本概念（1）

　　 基本概念

　　 √ 清洁环境

　　 √ 设施修缮

　　 √ 日常维护

　　 √ 巡视

　　 √ 安全知识培训

　　 维护购物中心的经营环境

　　 确保购物中心外表美观，安全、清洁，运作良好，这是管理工作中最基本的内容。例如：

　　 *保持购物中心的良好环境，可以提高销售量，且便于场地的出租。这样，购物中心闲置的场所就会减少，各店面的效益会有所提高，营业成本却会降低。

　　 日常管理和景观美化

　　 从消费者一进入购物中心的停车场地到最后离开，自始至终，舒适、愉悦的印象必须深植他们的脑中。如今，商场竞争激烈，可供消费者选择的购物场所越来越多，保持购物中心清洁、舒适的环境则显得尤为重要。例如：

　　 *如果卫生间不清洁，停车场垃圾满目，到处是枯枝败叶，垃圾、灰尘随处可见，这些使得消费者不愿意到购物中心进行消费。而销售额降低则意味着中心业主收益的减少以及资产的贬值。

　　 中心设备及场地的维护

　　 维护良好的购物中心可以使营业成本降低，这对现金流量及利润都有着直接的影响。例如：

　　 *若中心屋顶冷暖气空调系统维护良好，那就可以延长使用寿命，避免频繁更换这些高价的设备。

　　 *预计大修项目（比如更换冷却塔）并做出预算。降低意外维修及断电的次数，不仅可以降低成本，也可以避免为承租人营业造成不便。

　　 *常规定期的维修可以延长购物中心大楼及其设备的使用寿命，从而降低基本建设费用的支出。

　　 *持续关注中心资产的维护可以降低风险，减少损失的索赔，最终可以减少中心保险费用的支出。

　　 为了确保日常管理、景致美化和日常维护都达到最高标准要求，成功的经理人会根据购物中心的实际情况安排合理的常规巡视。这些工作主要包括：

　　 *为了确保中心每天都以最佳的状态面对消费者和承租人，对公共区域（指人行道、内部照明设备、洗手间等）进行日常巡视。

　　 *对停车场及户外的布置，每周进行一次巡视。

　　 *对于屋顶冷暖气空调系统、发电机及冷却塔等，每个季度进行一次检视。

　　 安全管理

　　 购物中心要根据自身以及附近社区以往的经验决定是否配备保安，以及提供保安服务的级别。

　　 保安服务工作可以由中心自主培训员工承担，也可以外包给专门的保安公司来承担。

　　 有经过严格培训的保安人员在场，会给消费者和承租人带来安全感。购物中心确保能提供安全的购物环境，才能吸引消费者，维系消费者。此外，由于消费者和承租人首先接触的是中心的保安人员，所以他们也是提供帮助以及信息的理想渠道，承担着“亲善大使”的职责。

　　 保安人员无疑是经理人的“眼线”，只要他们能及时处理中心发生的各种问题，就能减少事故的发生，减少伤亡和其他风险。

　　 基本概念

　　 √ 经营报告

　　 √ 租金减免

　　 √ 违约处理

　　 √ 收回租赁场地

　　 √ 预算及商业计划

　　 改善购物中心的财务状况

　　 购物中心经理人定期会收到财务报告。不同的报告名字和形式有所不同，但每月收到的营业报告上都会有详细的收支情况。营业报告中还包括一份差异报告，就是介绍核算期实际经营状况与预算状况的差异。这份报告是经理人比较计划与实际情况的重要工具。如果全年的财务状况与计划偏差很大，必要的情况下，经理人可以将差异报告呈递给业主，并以此为依据修改下期的预算。

　　 财务分析

　　 对于每月营业报告的分析可以使经理人对那些需要及时解决或者长期难以解决的问题保持高度的警惕。同时也可以用来衡量中心的业绩以及对业主目标的实现情况。经理人应该弄清这一管理工具所呈现的信息的意义。他们必须弄清实际数据与预算中的数据产生偏差的原因。例如：

　　 *如果公共区域（例如停车场以及中心内部各承租人公用的区域）维护费猛然上升，超过了承租人交纳的费用，在此种情况下，要么修改并增加承租人分摊的费用，要么由业主承担超出的部分。经理人必须为处理此种情况做好准备，及时、准确地将信息传递给有关各方。

　　 应收账款报告也是系列财务报告中的一部分。这一报告详细记录了逾期交纳租金的租户以及逾期的时间。经理人是收取租金的最终责任人。如果没有及时收齐租金，则会直接影响到中心的现金流量和收益率。

　　 处理应收账款报告中所隐含的问题时，经理人可以选择帮助逾期交纳租金的租户度过难关，也可以公开其违约行为（违反租约中的条款）。例如：

　　 *经理人可能认为承租人有发展的潜力，只是短期内需要帮助以度过难关。此种情况下可以即刻减少该租户的租金，要么免除减少的部分，要么修改租约，暂时少交，在租约的后期增加租金，收回差额。最后所交纳的租金可能会超过原始租约中规定的金额，这样业主最终赚回了目前暂时的损失。

　　 *经理人也可以选择认定租户违约，收回出租场地，将其租于收益好的租户或者可以为中心带来某些独特优势的租户。

　　 财务预算

　　 财务预算也称之为财务蓝图或财务计划。它详细说明在一定的时间范围内经理人预期的收入和费用。一般以12个月为一个周期，详细记载收入和费用数据。对于主营业务的收入和费用数据的长期预测（尤其是接着的三到五年的财务预测）是财务计划和商业计划的一部分

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