调控与信贷紧缩下开发商如何走出资金困局？

　　 宏观调控,信贷紧缩——新政的紧箍咒

　　 如果说对于一个项目成功最重要的是那句经典名言——“地段,地段,还是地段”的话,那么,在房产新政下,开发商的紧箍咒无疑是“钱!钱!还是钱!”。

　　 受宏观调控影响,房地产企业的两大命脉——银根、地根仍然在继续收紧,在银行加紧追讨拖欠开发贷款的同时,来自于政府的压力和销售的低迷,使开发商的资金链更加紧绷,一些实力不弱的地产商也开始面临“断顿之忧”。

　　 有专家指出,房地产业虽在市场、政府和发展商的多方博弈中曲折前行,但决定整个房地产产业链条是否顺畅的关键仍是开发资金。统计显示,中国房地产开发商70%的资金都来自于银行贷款。在融资渠道单一的情况下,如何通过创新融资渠道获得资金支持,突破资金困局,抵御风险并发展壮大,是令开发商最为头痛的问题。

　　 多元融资时代,开发商步入资本江湖的三大“内功”

　　 最近一段时间来,合生、富力、中海等行业大佬纷纷海外融资,以解资金焦渴。分析认为,一方面是新政下市场的整体观望气氛,销售低迷;另一方面是银行口袋的扎紧,让开发商不得不踏入资本江湖,谋求突围,由此也预示着房地产市场融资多元化时代的到来。

　　 而这个时代的到来,将彻底改变房地产业的游戏规则和市场竞争格局,对于众多的中小开发商来说,这既是战略转型的契机,也是化蛹成蝶过程中的阵痛。专家认为,开发商若要步入资本江湖,以下三大“内功”的修练尤为关键。

　　 1.战略转型:从“香港模式”向“美国模式”转变是必由之路。

　　 香港模式作为目前主导中国内地房地产发展行业的开发模式,开发商扮演的是“全能型”角色,既是投资商又是发展商,既参与项目的前期拿地、立项、规划、建筑,又承担项目后期的包装、销售、推广及管理的工作,战线过宽过长,导致了资金需求的繁琐和复杂。而美国模式则包括三个小循环,分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产产业投资基金为核心的房地产投资循环;以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。三个小循环合在一起又组成了一个大循环。

　　 中国的房地产业用了二十年的时间,只构造了第一个小循环。因此,从概念上讲,中国的房地产商到目前为止基本上还都是兼具房地产投资功能的房地产开发商。纯粹的房地产投资管理公司和信托基金都还没有出现。由此看来,投资循环的形成过程,是中国房地产开发商在未来五到十年所面临的最大的一次商业机会。谁把握住这个机会,谁就可以成功地完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动到资本驱动、从经营项目到经营企业的向上转型。

　　 2.风险化解:沿产业链进行专业化风险化解是突破资金困局的有效保障

　　 在行业成为资本巨人游戏占主导地位的新形势下,众多资本实力不足的中小开发商仅凭一已之力,已难以应付高昂的开发成本和规避高额的风险,因此,在“新政”非常时期,开发商尤其需要投资者,策划代理商等合作伙伴的支持。通过走强强联合,协同作战的道路,联合更多资本持有者、更多相关专业公司,参与到项目运作中来。

　　 这种相互间通过专业的资产管理及项目的运作平台进行有效的整合,有利于共同把资金盘子做大,从而加强抗风险能力,以更强的姿态和更专业的能力,投资房地产市场。

　　 3.资源整合:整合企业内外资源的能力是突破资金困局的关键

　　 强强联合无疑可以降低开发风险,但是,强强联合能否产生良好效果的关键却在于资源整合成功与否。一方面是自开发商内部的资源整合,包括资源的重新配置,战线的调整,不良资产的剥离,资金链理顺等等;一方面是外部资源的引进及整合,比如最近合生出让股权,引进新加坡政府旗下的投资基金公司淡马锡(T

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