未来房地产企业面临经济结构调整洗牌

　　接受调查的银行家中，部分银行家认为不良贷款额的集中上升将出现在未来三五年。银行家的压力主要来自于贷款中房地产贷款及相关贷款风险。现在银行家考虑的已不是维持房地产企业的狂热行情，而是如何转嫁风险。

　　一些资金链短缺的房产商被架在火上烤。民间资金、海外融资与信托比例上升，付出的代价是开发商的融资成本节节上升，甚至高达20%以上。据用益信托工作室的数据，1~9月份，投资于房地产企业的集合类信托产品共计373个，涉及资金总额1243亿元左右，投资于房地产领域的集合类信托产品占全部集合类信托产品的50%左右。9月份信托产品数量少了一些，发行45个信托产品，涉及金额大约为126亿元。

　　在预期不利的情况下房地产商吸引资金，融资成本有可能继续上升，如果融资成本高达25%，那么房地产企业收益就会与其他行业为伍。

　　如果房地产销量下降、价格保持不变甚至略有下降，经通胀调整后的房地产收益将下滑。假设房地产销量持续10月初的势头大幅下降，一旦企业硬性规定，预收款由银行专项账户管理，包括保利等负债率高的开发商就是当头一棒，这就意味着开发商的金融杠杆继收紧信贷与再融资后，再次遭到毁灭性打击。指望企业放松房地产政策，重回2008~2009年的调整周期，让房地产大悲大喜是不现实的。

　　房地产是中国经济结构转型中的重要一环，调控没有松动的迹象，汇率升值与房地产泡沫是企业竭力想避免的日本式转型噩梦。

　　现实是，房产税已经处于部委会签阶段，说明出台的时间不会太远，明年推出房产税是大概率事件。为了坚决抑制8、9月出现的房价与房地产投资反弹，企业不惜背负骂名出台限购令，让公众了解了企业调控房地产的决心。不出意外，南京等地会出现退房潮与房产过户纠纷。支撑高房价的投资者撤出市场，靠刚性需求支撑的市场价格必然回归到消费属性，房价将出现小幅下降。

　　证券市场上房地产上市公司股价低迷，房地产在信托市场、在境外市场高达20%的融资成本，越来越近的房产税，房地产企业去金融杠杆盛行，为房地产开发商敲响重新排队的钟声。那些负债率高达百分百的开发商，将“无处觅芳踪”。

　　中国还会有资产泡沫，但繁花盛景已经与房地产无关。

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