项目经济效益测评作业指导书

    项目经济效益测评作业指导书摘要：在项目竣工交付后，总结项目产生的经济效益，确保项目投资获得预期回报，同时也作为对项目经理考核的依据之一

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    1.作业目的

    在项目竣工交付后，总结项目产生的经济效益，确保项目投资获得预期回报，同时也作为对项目经理考核的依据之一。

    2.主管岗位　总会计师

    主办岗位　外审或内审人员

    3.紧前工作条件和作业持续时间

    市场销售总结（销售管理岗位）　　　工程决算完成当月

    工程成本决算总结（成本管理岗位）　工程决算完成当月

    项目总投资总结（成本核算岗位）　　工程决算完成当月

    4.作业描述

    4.1项目总结

    项目开发概况，存在的遗留问题及其对策，或有负债应予以揭示。

    4.2项目全周期损益表

    该表反映项目开发期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算项目盈利指标。工程决算完成当月未实现销售的房产，按预测价格推算销售收入。

    4.3项目盈利主要指标测算：盈利能力分析主要计算销售毛利率、投资利润率、资金回报率等静态指标。根据项目的特点及实际需要，也可以计算内部收益率等动态指标。

    4.3.1销售毛利率（%）=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入*100% ；

    4.3.2投资利润率（%）=年均利润总额/项目总投资*100%；

    4.3.3资金回报率 = 税后利润总额/占用集团资金总额*100%；

    4.3.4“占用总公司资金”按集团投入资金构成确定，具体包括：①集团投入的注册资本②股东集资③内部往来（平均余额）④欠缴总公司利润。

    4.3.5内部收益率（%）：∑（CI-CO）（1+IRR）-t=O

    CI-现金流入，CO-现金流出，t-项目开发年限

    4.4辅助指标测算：主要考察项目期间费用所占比例以及资金回笼率等指标：

    4.4.1成本费用利润率（%）=成本费用总额/利润总额；

    4.4.2销售费率=销售费用总额/销售收入总额；

    4.4.3管理费率=管理费用总额/建安投资总额；

    4.4.4资金成本率=年均利息支出总额/借款资金平均余额；

    4.4.5借款资金平均余额从借款发生之日起，取借款日、还款日、年初、3月末、中期末、9月末、年末等各期借款的算术平均数确定；

    4.4.6主营业务收入现金含量=销售回笼现金/主营业务收入；

    4.4.7 投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份数-1+(上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量)。

    4.5 项目盈利指标的比较分析

    运用财务分析的技术和方法，对经营成果和财务状况的构成进行定性和定量的分析。分析报告应当全面、深入，重点突出。包括与可行性研究报告的预测指标比较，与同行业的平均水平比较，与集团范围内的同类项目比较，实际成本与目标成本的比较，分析差异产生的原因，总结经验教训。

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