房地产项目开发中的质量控制

　　在房地产项目开发中，对于投资开发企业来说，房地产项目开发的质量分析与确定十分重要。针对某宗地块，开发企业在做了大量的市场调研后，必须面临的一个重要问题就是要根据项目的规划设计要点，确定房地产投资开发的具体实施方案，方案中对房地产项目开发的质量应有明确的描述。

　　一、房地产项目质量的含义和内容

　　在通常情况下，人们提起房地产项目质量，很自然地就想到屋面、厨房是否生渗水、漏水，门窗是否变形，墙面是否出现裂缝等等，这其实只是房地产质量内涵之一的施工质量而已。目前，我国房地产项目开发已进入一个快速发展的高潮期，房地产业已由基本的发展需求逐步转化为经济、社会、自然的全面发展需求，我们应该明确并建立期崭新、全面的房地产项目开发的质量观。

　　国际标准化组织在ISO840《质量――术语》标准中对质量的定义是：“反映产品或服务满足规定或潜在需要能力的特征和特性的总和。”因此，房地产项目开发www.fangxiucai.com的质量同样可以定义为：反映房地产项目满足规定或潜在需要能力的特征和特性的总和。

　　我们应重点从以下两个方面把握房地产项目开发的质量含义：

　　第一、满足需要（含实际需要和潜在需要）成为检验房地产项目质量的客观标准

　　在市场经济条件下，随着我国房地产业的深化发展，房地产项目能满足多少、在何种程度上满足消费者的需要，将成为衡量房地产项目市场价值的客观标准，这可以说是市场经济体现在房地产项目质量范畴上的根本所在。在房地产业发展的新时期，房地产项目质量的物质性成为最基本的要求，而经济性（或实销性）上升成为第一客观标准，房地产项目质量首先要以消费者的货币资金来体现。这是传统意义上的房地产质量观与市场经济条件下的房地产质量观的根本区别所在，正确理解这一点，对于搞好房地产项目质量具有直接的现实经济意义。

　　第二、房地产项目质量是房地产产品特征和特性的总和

　　房地产项目质量的特征和特性指其应该具有的客观要求属性的总称，即房地产项目满足消费者需要的各种属性，包括可用性、安全性、有效性、可靠性、可维修性、经济性等互相联系、互相依存的各方面，从实质上提出了要全面理解和把握房地产质量内涵的要求。国家建设部住宅产业办公室的《商品房性能认定暂行管理规定》中，将房地产性能按安全性、居住性、耐久性、持续性发展性及经济性等五个方面，也充分地反映了对房地产质量内涵的全面性要求。

　　房地产项目质量体现为业主的使用质量，它反映物业使用的安全性、方便性、舒适性等等，这些都是围绕着使用的人来体现的服务。它包括地域、设计、工程、环境、配套、服务等内容，显然，建筑工程质量只是房地产项目质量中的一个环节。

　　二、房地产项目质量目标的理论确定

　　房地产质量目标的理论确定，就是指房地产投资者决定开发建设什么质量水平的房地产项目。开发企业确定房地产质量水平的标准就是所开发的项目是否适销对路，是否最终实现企业“利润最大化”的经营目标。

　　房地产质量目标的确定，首先应当考虑用户对房地产项目使用功能的满足程度，其次要考虑用户愿意付出的购买成本，再次要考虑房地产项目开发商的开发成本及对目标利润的要求。实质上，就是弄清楚房地产质量的变化与价格、成本、利润之间的关系。项目的价格是其诸多质量要素的综合反映，在确定了项目的总体质量水平之后，我们将据此一一确定项目的质量因素的诸多方面如地域、设计、工程、环境、配套、服务等质量内容。

　　实际上，对于房地产项目公司而言，在销售过程中，不应要求快速的销售速度，而应以适当的销售速度，以较高的价格完成销售，以追求单个项目利润最大化，因项目公司的项目利润合企业利润是一致的，即同时实现。而对于大型集团公司而言，项目较多，这时，项目利润最大化往往与企业利润最大化不相一致，投资者更应关心后者。这样的大型集团公司不应刻意最求单个项目利润最大化，在销售过程，一般要以适当的价格，以较快的销售速度完成销售，以追求较高的资金周转速度，在单位时间内，以适当的单位利润，实现销售量最大，从而实现企业利润最大化，正如沃尔玛的“天天低价”策略，沃尔玛公司一直都特别重视价格竞争，长期奉行薄利多销的经营方针。公司创始人沃尔顿的名言是：“一件商品，成本是8角，如果标价是1元，销售数量就是标价1.2元的3倍，我在一件商品上所赚不多，但卖多了，我就有利可图。”

　　所以，实际工作中，房地产投资者有时也将质量目标定在x3─x4之间。例如万通公司把目标市场锁定在高收入阶层，用集成方式为置业者打造独立式房屋，以便满足用户对高质量房地产的需求，并使得投资总利润最大。房地产投资者有时也将房地产质量目标锁定在x2─x3之间，例如，万科公司在新住宅运动中提出“关注普通人”的口号，将目标市场扩大到普通置业者面层，以便薄利多销，满足大众化用户对房地产项目质量的需求，并使得投资总利润最大化。
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　　三、房地产质量的确定

　　房地产质量的确定，主要应根据房地产质量的内容作具体的分析。即要根据房地产项目的地域、设计、工程、环境、配套、服务等因素作具体分析。而这几个因素应围绕市场、价格定位作出与之相符合的考虑。即所谓的“没有最好的，只有最适合的。”

　　1、注重房地产项目开发企业的经营理念更新及在实践中的指导作用。

　　近几年，房地产项目开发商高喊着“以人为本”的口号。然而，不少楼盘前期规划到中期建设直至后期管理，还存在着一系列与市场需求背离的“滞销症状”。房地产项目开发商虽然已意识到“以人为本”对房地产市场的指导意义，但如何在实际中加以落实，造出真正满足消费者现在合将来需求的房子，仍然得不到要领。这就需要我们明确“以什么人为本”，即项目应有明确的目标客户的定位，不能把所谓的先进的经营理念只作为一种口号，而在实际操作中，只知其一，不知其二。

　　消费者的收入千差万别，也存在着高、中、低不同层次的购房需求。作为房地产项目开发商，要经过科学的市场调查合市场分析，根据地块的性质、地域的文脉和发展前景，结合对自身资源运作的准确评估，完成对楼盘的市场定位。知道了以“什么人”为本，确定目标市场，充分了解目标客户的共性、偏好，诸如支付能力、置业特征、兴趣爱好、身体特征、生活方式等等，才能有建造“以人为本”的优秀房地产项目的起点和方向。

　　2、房地产项目质量的确定既要防止出现废品，又要防止出现质量过剩。

　　房地产项目成为废品，不仅是指建造质量符合施工建设标准，更是泛指不能即使的租售出去，不为市场所接纳的滞销房地产项目，这样的房地产项目担任不能为投资者带来合理的回报。房地产项目越好，越容易吸引消费者并满足其要求，所以房地产项目本身质量应保持较高水准。但并不是说，房地产项目本身质量越高越好，因为房地产本身质量越高，造价也越高，势必造成售价越高，而这将直接影响到销售效果。房地产质量应与使用要求和消费者的购买力相联系，以满足消费者需要为原则，正是因为如此，“解困房”、“安居工程”房屋等基本满足使用功能要求为前提，以物美价廉为重点要求；高级住宅、别墅等高档次、高质量为主要要求。

　　四、房地产项目的质量控制

　　房地产项目质量控制主要包括规划设计、户型、建筑质量、新材料新技术应用、配套等方面。

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