房地产项目管理模式初探

　　21世纪的房地产业已经进入一个新的发展阶段，企业之间的竞争更加激烈。面对新形势，搞好房地产项目管理是企业在市场竞争中取胜的重要一环。从组织形式、人员配备、管理职责和工作流程等诸多方面分析，现行的房地产项目管理模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。这四种房地产项目管理模式各有千秋，企业应根据自身特点用之。

　　一、部门制的房地产项目管理

　　根据管理学中组织结构的分类，部门制应属直线型组织结构。按照项目开发流程，企业一般设置开发、动迁、工程、配套、销售和物业等部门（或工程、配套二部合一）。各部门各司其职，分段实施，形成完整的业务链。显然，这是一种扁平式的组织结构。

　　部门制房地产项目管理的优点，在于结构较为简单，上下联系简捷，部门工作内容单一，对部门经理的管理要求不高。房地产业发展初期，一些规模较大、项目较多的综合开发企业，多采用这种模式。

　　其不足之处是：第一，各部门关心各自的工作，部门之间扯皮现象较多，协调工作耗费公司决策层的大量精力。第二，组织形式不够灵活，不便于根据项目的进程进行人员调配，导致忙闲不均和人力的浪费。第三，部门工作内容单一，不利于培养全面型、复合型的经营管理人才。第四，项目分阶段由不同的部门实施开发，各部门关注的是任务完成的进度，对质量和成本则关心不够，难以形成全面而有效的质量管理和成本控制体系，质量和成本容易失控。

　　二、公司制的房地产项目管理

　　项目公司属独立法人，多从事单一项目的运作（通常是规模或影响相对较大的项目）。这种房地产项目管理模式在当初房地产较热、外资流入较多的时候应用较多，并延续至今。项目公司的骨干人员一般由投资各方派出，其余则从社会招聘，这一点也可以折射出当初房地产业外延的扩张。由于土地的前期开发包括运迁工作一般由综合开发企业（通常也是投资的一方）完成，项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。楼盘基本销售完毕后，项目公司或承接新的项目，或清盘，或转为物业公司。

　　项目公司具有公司的优点，同时由于项目管理班子相对稳定、目标责任比较明确，因而从进度、质量等方面看，管理效率较高。同时，这种模式对培养全能型、复合型的经营管理人员比较有利。

　　但从另一方面讲，项目公司虽小，组织机构俱全，因而管理成本较高；项目公司独立性强，投资方控制相对不易，主要管理人员来自投资方，收入分配多参照原单位标准，激励机制往往不到位，影响经营管理人员积极性、创造性的发挥。

　　三、事业部制的房地产项目管理

　　为了提高项目运作的效率，在对现行管理模式进行总结的基础上，事业部制项目管理又逐渐为业内人士所采纳。企业根据项目开发情况，设立若干个事业部。事业部拥有独立运作项目的权力，从策划定位直至销售均可自主进行，也可对外委托。事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责，根据公司下达的技术、经济指标和节点进度，实行项目承包，超额完成有奖。事业部制项目经理一般通过公司内部竞聘产生，其余人员由项目经理组阁，从公司内部抽调或外聘。事业部所有开销均计入项目开发成本。

　　事业部制房地产项目管理使责任、权力和利益三者同步到位，有利于调动员工的主观能动性，激发其创造力，有利于项目运作效率和经济效益的提高。其“集中决策、分散经营”的特点，可以使公司决策层摆脱日常的具体事务，集中精力于长远规划和战略决策。人员配备灵活，有利于培养经营人才。管理费用相对项目公司较低，控制上也比项目公司容易。

　　然而，采用事业部制房地产项目管理也会遇到许多困难。事业部制项目经理必须具有全面的业务知识和较强的创新、管理、协调能力。因而，“千军易得、一将难求”。在处理问题的独立性上，不及项目公司制，项目经理的权力易受削弱。各事业部考虑问题多从本项目出发，容易忽视企业的整体利益，项目与项目、项目与部门之间需要协调的事务较多。市场变化不定，项目各有不同，科学合理地制定项目的技术、经济指标则比较困难，产生项目经理的竞标过程比较复杂。

　　四、专业管理制的房地产项目管理

　　随着国内房地产业的发展，一种源自国外的新的房地产项目管理模式——专业管理公司项目制已被引入国内房地产企业。其基本运作方式与专业的策划咨询公司、运迁公司、配套公司、销售公司和物业管理公司大体相同，体现出社会化分工的现代特征。房地产开发企业在完成项目的前期开发（土地受让、立项、规划许可等）和策划定位、建筑设计工作以后，即可以合同形式，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一应事宜。与国内现有的大多数监理公司不同，专业管理项目公司不但具有较强的质量管理能力，同时具备很强的进度和成本的控制能力。作为“代甲方”，专业管理项目公司对建设项目实施全面的房地产项目管理www.fangxiucai.com，对合同明确的技术、经济指标承担责任。一些来自境外的知名专业管理公司，还具备很强的策划咨询和营销能力。

　　专业管理公司项目制模式，对房地产项目管理责任的界定十分清楚，有利于项目管理水平、管理效率和经济效益的提高，有利于项目建设质量和楼宇品质的提高，具有很好的社会效益。采用这种模式之后，开发商可以通过减员降低管理费开支，并集中精力关注市场，发掘商机。目前，在境外企业进入国内市场的同时，国内的专业管理项目公司也在产生和发展。但从数量和质量上看，一时还不能适应市场的需求，需要得到有关方面的帮助和扶持。

　　管理学原理指出，为了有效地实现企业目标，必须遵循权力与责任相结合、激励与制约相结合、适应性与稳定性相结合的基本要求，设计和建立合理的组织结构，并根据企业内部、外部要素的变化，适时地调整组织结构。面临激烈竞争的房地产市场和我国即将加入世贸组织的新形势，实现经营管理方式由粗放式向集约化的转变，是房地产企业的内在要求和必然选择。但愿开发商按照各自的特点，选好房地产项目管理模式。

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