房地产项目中律师的作用

　　近年来，随着房地产业在我国迅猛发展，国家相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发管理条例》等法律、法规及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》三个司法解释，分别涉及商品房交易、建筑工程和土地利用等领域。房地产立法日臻成熟完善，律师只有对这些法律灵活地掌握，才能更好的为房地产商开发经营房地产项目提供法律服务。

　　一、律师参与房地产项目的重要性与必要性

　　1.房地产项目投资大、风险高

　　房地产项目的特点之一就是投资大、风险高，一个项目的投入，少则上千万，多则上亿，庞大的资金需求需要房地产商通过多种途径解决，常见的有融资方式有土地使用权抵押贷款、银行按揭、建筑商垫资、联建、合作开发等方式，但是近年来，实践中也出现了大量的因房地产开发引起的非法集资、非法吸收公众存款、转贷、骗贷等经济类犯罪，严重的扰乱市场经济正常秩序。为此，国家现已出台诸多严格的强制性规定，规范房地产开发市场，地产商如在解决资金方面违规操作，极易构成刑事犯罪，使企业陷入瘫痪状态。另外，地方法规、政策、自然环境、投资环境等等因素对房地产开发的影响也不可忽视，任何一环节懈怠，都有可能使房地产商遭受毁灭性的后果，律师的参与虽不能让项目与风险完全隔离，但可以通过收集调查多方面法律信息，对法律、法规、政策的合理运用，为房地产项目的开发出具最有价值、最佳规避风险的方案。

　　2.房地产项目涉及法律领域繁多、合同关系复杂

　　全程的房地产法律服务，几乎涉及到所有的法律领域。例如：合同法、公司法、公司登记条例、“三资”企业法、土地管理法、城市房地产法、城市规范法、消防法以及工程建设装饰、房屋销售、物业管理等。开发一个项目从开始至结束通常涉及上百份合同，再加之实践中地产商与建筑商的合作、合建普遍存在，使其法律关系错综复杂，合同种类之多、数量之巨是其他法律领域罕见的，在房地产项目www.fangxiucai.com开发中，没有专业律师的参与，而整个项目不留任何隐患，是难以想象的。因此，房地产商需法律专业人士为其保驾护航。

　　3.对房地产项目国家政策、立法变化较快

　　房地产项目开发关系到国计民生，其必然受政策面影响较大，特别是在目前国家加强宏观调控的情势下，政策、立法变化体现得更为明显。例如：2005年3月到2006年的5月，国务院办公厅先后出台了关于加强土地调控有关问题的通知，被称为“国八条”、“国六条”，“国八条”出台的宏观经济背景是房地产投资过快。其目的是为了降低房地产投资增长速度和房价上涨速度，但随着“国八条”的影响，房地产投资增长速度从2005年4月份后就逐渐下降，据国家官方统计数据看，房地产投资增长速度为20%，已经降到合理区间，如果对房地产行业的调控力度过大，房地产投资增长速度会下滑过快， 对钢铁等产能过剩行业会产生严重的影响。因此，在“国八条”出台一周年之际，2006年5月17日又出台了“国六条”，这标志着房地产新一轮调控序幕的开启。由于房地产投资增长速度不再是政策调控的目标，以及增长速度已经回落到合理水平的原因，控制房价又成为新的历史使命，调整住房结构成为唯一的选择。为此，“国六条”规定了2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，须达到开发建设总面积的70%以上，以及从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税等规定。显然，国家的宏观调控政策规定变化较快，给房地产商、个体业主造成了无所适从的局面，如果没有律师的参与，开发商很难第一时间知悉、理解及合理运用，造成决策性失误，使其项目陷入困境，造成不必要的经济损失。

　　4.与房地产开项目发业务相关的企业职能部门较多

　　由于我国的特殊国情、对土地开发利用的各种强制性规定以及现行房地产开发中诸多环节流程，房地产商需要与众多企业职能部门打交道，例如土地管理部门、城市规划部门、建设管理部门、市政管理部门、环境保护部门等诸多部门，律师不仅知道与国家各职能部门相关法律、法规，而且熟悉各行政程序，律师的参与不仅有利于减少工作失误，而且有利于出现问题时及时沟通协调，避免行政纠纷，进而给开发商节约宝贵的时间、人力和财力。

　　5.房地产项目具有全球一体化趋势

　　我国目前是一个发展中国家，房地产建设开发正处在飞速发展阶段，我国加入WTO后，经济开放已是有目共睹，吸引了全球目光，国外大型房地产开发集团进军中国建筑市场，外资地产开发集团不单涉及我国房地产常规法律、法规的约束，而且受到特别规章的约束。2006年7月11日，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》，规定外商投资设立房地产企业，投资总资超过1000万美元的，注册资本不得低于投资总资的50%，以及外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总资35%的，不予办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇等规定，以及不允许外资房地产商在我国境内投资开发高档住宅、别墅等限制性规定。中国内地律师的全程参与有助于国外房地产商熟悉并进入中国市场。
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 　　二、律师在房地产项目中的具体作用

　　1.土地征用阶段

　　（1）为当事人提供土地征用政策、法律咨询，出具可行性报告；

　　（2）起草、审核土地征用补偿协议，并代理当事人签订土地补偿协议以及拆迁安置补偿协议；

　　（3）代理各类因征用土地而引发的各类诉讼及行政复议案件、行政裁决案件，包括但不限于非法批地纠纷，非法占地纠纷，非法转让土地纠纷，土地补偿纠纷；

　　（4） 在集体土地、国有土地（划拨、出让）的征用、招标、拍卖或者挂牌中提供法律服务；

　　（5）协助开发商办理城市规划、立项等手续。

　　2.招投标阶段

　　（1）为建设工程的招标、投标、开标、评标、定标提供法律服务，出具法律意见书，保证程序的合法性；

　　（2）对投标人、招标代理人资信程度进行调查（出具资信调查报告）；

　　（3）向招标人、投标人告知法律要素、禁止事项和限制事项；

　　（4）为建设工程的勘察、设计、施工提供法律咨询、出具法律意见书、律师见证的法律服务；

　　（5）为建设工程施工合同的总承包，专业分包，劳务分包的合同咨询、起草、修改法律服务；

　　（6）为建设工程项目的投资决策阶段、施工项目启动阶段、项目建设阶段、项目竣工验收提供全程建筑项目管理与律师跟踪服务；

　　（7）协调、处理在招标过程中招标方与投标方之间的争议或纠纷；

　　（8）项目中标后参与建设方与建筑商施工承包合同条款的谈判等。

　　3.工程建设阶段

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