庄园壹号项目价格制定策略

　　 一、目营销目标

　　 单位货量数据统计表

　　 一期总户数:282户

　　 户型

　　 建筑面积（㎡）

　　 总套数（套）

　　 所占比例（%）

　　 2*2*1

　　 92.00

　　 9

　　 3.2

　　 3*2*1

　　 116.40

　　 32

　　 27.4

　　 3*2*2

　　 129.30

　　 181

　　 64.2

　　 4*2*2

　　 146.70

　　 40

　　 14.2

　　 总计

　　 262

　　 93

　　 户型

　　 建筑面积（㎡）

　　 总套数（套）

　　 所占比例（%）

　　 2*2*1顶层复式

　　 155.40

　　 1

　　 0.3

　　 3*2*1顶层复式

　　 195.00

　　 2

　　 0.6

　　 3*2*2顶层复式

　　 216.80

　　 14

　　 6

　　 4*2*2顶层复式

　　 241.50

　　 3

　　 1.1

　　 总计

　　 20

　　 7

　　 根据本项目的产品特质,以及对市场、客户的认识,预计公开发售的销售目标为150套,约占总货量的53.19%。

　　 二、价格定位

　　 1.总体思路

　　 低价入市、逐步提升、快速出货、滚动发展。

　　 针对项目前期销售状况和项目周边市场现状分析,结合项目价格定位和连云港房地产营销市场的特点。敝司建议本项目的入市定价,应采取低开高走的策略,使得本项目在日后的销售过程中具有:

　　 (1)较大的市场弹性空间

　　 (2)较强的市场竞争力

　　 (3)先购者的物业升值

　　 (4)快速抢占市场份额

　　 (5)提高发展商的市场口碑

　　 2.定价原则

　　 在定价中须使:

　　 首次开售一炮而红,赢取市场的主动;

　　 满足入市时市场消费者追求高性价比的需求;

　　 体现公园壹号项目不断提升的产品及品牌形象。

　　 3.价格定位

　　 本项目将采取加权对比法的计算方法得出项目均价。

　　 根据项目所在板块的市场竞争状况,本项目在连云港区域内具有可比性的项目有:万润怡景苑、金秋情缘、香溢世纪花城、兴业金色家园4个竞争度较大的楼盘进行比较:

　　 主要竞争对手价格系数表

　　 系数

　　 万润怡景苑

　　 金秋情缘

　　 香溢世纪花城

　　 兴业金色家园

　　 均价

　　 3200

　　 2400

　　 2700

　　 3200

　　 位置系数

　　 103/100

　　 98/100

　　 100/100

　　 100/100

　　 规模系数

　　 103/100

　　 103/100

　　 103/100

　　 100/100

　　 规划设计系数

　　 99/100

　　 101/100

　　 101/100

　　 101/100

　　 产品类型系数

　　 99/100

　　 97/103

　　 97/100

　　 99/100

　　 装修标准系数

　　 97/100

　　 97/100

　　 97/100

　　 97/100

　　 配套系数

　　 103/100

　　 97/100

　　 99/100

　　 100/100

　　 园林环境系数

　　 103/100

　　 98/100

　　 98/100

　　 98/100

　　 周边环境

　　 103/100

　　 97/100

　　 97/100

　　 100/100

　　 发展商及项目品牌系数

　　 100/100

　　 97/100

　　 98/100

　　 99/100

　　 比较价格

　　 2903．49

　　 2797．31

　　 2990．90

　　 3400．63

　　 权重

　　 0.4

　　 0.3

　　 0.1

　　 0.2

　　 建议价格

　　 （元/㎡）

　　 2979.805

　　 计算说明:

　　 1)以本项目预定价位为基数100,并与前期各组团各项条件进行比较,作出系数评定,再得出初步比较价格;(计算公式:对比项目价格÷位置系数÷规划设计特色系数÷园林环境系数÷产品类型系数÷装修标准系数÷临近配套设施系数÷发展商品牌系数)

　　 2)将比较价格按照(来自:www.fangxiucai.com)各对比项目的可比性进行权重的调整,综合后得出最终建议价格。(计算公式:建议价格=比较价格a×权重a+比较价格b×权重b+……)

　　 由以上表分析比较可得:项目推售时的市场比较价格2979.805元/㎡,对此进行上下3%的误差修正,得出定价幅度为2890.41~3069.19元/㎡。

　　 定位分析:

　　 根据本项目的品牌形象及高端产品形象定位,切合市场营销策略,对市场定价进行修正:

　　 3)修正考虑因素:

　　 I.3000元/㎡上下幅度的市场价格策略难以吸引高端买家的关注;

　　 II.项目为奥园在连云港的第一个项目,在具有强势的品牌支持下,体现附加值较大;

　　 III.上调5~10%的价格幅度能提高项目的整体形象及突出项目调性的效果

　　 因此,建议市场策略定价为:2979.805元/㎡×110%=3277.79元/㎡

　　 高定价策略补充说明:

　　 I.以较高端价位面市,将可从价格中体现及提升项目入市形象,拉开与中档市场的竞争距离。

　　 II.在内部认购到公开发售前之间的时期,可通过对客户的调查分析、以及届时市场变化状态,作出灵活性的具体休整。利用折扣进行较大幅度的价格调整,使买家产生物有所值的感觉;并且可提高实际的成交价格,较容易达到预期的理想目标,达到"进可攻,退可守"的效果。

　　 4.价格走势和付款方式策略

　　 项目的入市价:

　　 本案入市价是依据市场接受程度和适度引导消费能力而定的,因此本案的入市价建议在原定价的基础上降低5个百分点,即均价在3113.90元左右入市。以启动本案市场消费,将销售波浪推向高潮。

　　 项目的价格走势:

　　 本案的价格走势分为三个节点:认购期、开盘期、热销期。每个节点将持续20天左右。

　　 认购期的价格比开盘期的价格低二个百分点,在开盘初期升一个百分点,热销期升一个百分点,才能与本项目的经济价格持平,才能在客户中造成物业升值的形象。

　　 付款方式和进度:

　　 原 则

　　 付款方式和进度与比例相联系,设计时体现了以下原则:

　　 I.各种方式现值相等;

　　 II.付款方式不同;

　　 III.无折头。

　　 初步建议推出2种付款方式:

　　 I.一次性9.6折

　　 付款进度:交纳定金后起一个月内将全部房款付清;

　　 II.银行按揭(9.7折)

　　 付款进度:八成20年,七成15年;

　　 5.项目价格系数

　　 系数制定方法:利用对比法拟定出项目的基准,以该基准作为对比调整价格系数。

　　 基准值制定(以100作基准)

本文关键字：项目  房地产项目，房地产项目