地产项目定位报告编制指引

　　 本文摘要：《项目定位报告》的编写应本着实事求是,立足于《项目可行性研究报告》和《市场调研报告》的市场数据进行分析,提出可行的方案定位并有所论证;《项目定位报告》的编写应该包括但并不限于下列内容:

　　 地产项目定位报告编制指引

　　 1.目的

　　 通过市场调研及分析,确定项目目标客户、发展主题、产品组合等,指导项目发展方向,为概念设计与方案设计工作的开展提供依据。

　　 2.范围

　　 适用于对新项目的客户、产品定位以及产品建议。

　　 3.职责

　　 3.1营销策划部

　　 3.1.1负责牵头各部门参与到报告的编写工作中来,并主要草拟及编写《项目定位报告》。

　　 3.1.2组织项目定位市场调研工作。

　　 3.1.3调研记录的总结分析、归档管理工作。

　　 3.2设计管理部

　　 3.2.1负责配合项目定位工作进行相关概念设计。

　　 3.2.2提供相关资料供成本管理部进行成本核算。

　　 3.3成本管理部

　　 3.3.1负责配合项目定位工作进行相关成本核算。

　　 3.3.2提供相关资料供财务管理部进行盈利分析。

　　 3.4财务管理部

　　 3.4.1负责配合项目定位工作进行相关盈利分析。

　　 3.5工程管理部

　　 3.5.1负责配合项目定位工作提供可行的工程进度安排。

　　 4.经办部门

　　 营销策划部

　　 5.参与部门

　　 设计管理部、成本管理部、财务管理部、工程管理部

　　 6.方法及过程控制

　　 6.1《项目定位报告》的编写应本着实事求是,立足于《项目可行性研究报告》和《市场调研报告》的市场数据进行分析,提出可行的方案定位并有所论证;《项目定位报告》的编写应该包括但并不限于下列内容:

　　 6.1.1项目概况及市场情况

　　 本部分内容可参考《项目可行性研究报告》,主要包括:

　　 整体市场楼市情况:整体市场近3年成长态势,需求供给分析,发展趋势预测。

　　 项目所在区域楼市情况:区域市场近3年成长态势,www.fangxiucai.com需求供给分析,发展趋势预测,所在区域市场生活情况、消费能力,可能存在的影响项目销售的市政配套及相关政策。

　　 同等档次楼盘的总体情况:所占市场份额、总体推售情况,项目规模。

　　 项目基本经济数据:项目位置、规模大小、从宏观市场得出项目的优、劣势以及机会、威胁点。

　　 6.1.2竞争对手(周边及同类型物业)调查

　　 采用各种调查方法,调研竞争项目,主要包括:

　　 项目规模

　　 产品类型及比例

　　 销售情况(销售时间及销售量)

　　 客户来源

　　 项目优、劣势分析

　　 从微观市场得出项目的优、劣势以及机会、威胁点。

　　 6.1.3客户定位

　　 6.1.3.1项目SWOT分析

　　 结合宏、微观市场,分析欲开发项目的优势、劣势、机会及威胁。

　　 6.1.3.2目标客户定位

　　 区域消费群体及特征调查

　　 竞争项目消费群特点调查

　　 客户定位

　　 目标客户来源

　　 目标客户特征

　　 6.1.3.3目标客户关心问题

　　 对客户关心问题进行表述

　　 说明应如何满足客户需求。

　　 6.2项目定位

　　 6.2.1编写项目主题定位

　　 6.2.1.1主题形象及发展理念

　　 6.2.1.2项目功能定位

　　 6.2.1.3档次定位

　　 6.2.2编写项目产品定位

　　 6.2.2.1楼型建议及楼型比例

　　 说明发展高层、小高层、多层、别墅等建议及比例。可参见下表:

　　 产品形式 高层 小高层 多层 别墅

　　 楼型比例

　　 注:如楼型单一,如高层建筑,则进行相应的变化。

　　 6.2.2.2户型及面积选择

　　 说明设计何种户型(如二房二厅、五房三厅等)、各户型套数比例、各户型面积及面积比例、及原因说明。具体可参见下表:

　　 户型 面积范围(m2) 单价(元/m2) 总价范围(万元) 面积所占比例 套数 所占套数比例

　　 一房一厅

　　 二房二厅一卫

　　 三房二厅一卫

　　 三房二厅一卫

　　 三房二厅二卫

　　 顶层复式

　　 6.2.2.3关于小区商业面积及商业功能设置的建议

　　 6.2.2.4配套建议

　　 6.2.2.5交楼标准建议

　　 6.2.3编写规划设计建议

　　 6.2.3.1规划设计要求

　　 建议容积率的大小(需结合设计部的概念设计方案及产品形式);

　　 规划设计特点要求

　　 6.2.3.2分期开发建议

　　 6.2.4编写项目价格定位

　　 6.2.4.1价格定位

　　 整体均价,项目总销售收入;

　　 各类产品价格特点及总价控制

　　 各期价格等。

　　 6.2.4.2项目价格的支持条件

　　 竞争项目的价格及其销售情况;

　　 市场客户所接受的价格;

　　 各种外部因素对价格的影响;(如外部景观或市政建设对项目的影响)

　　 各种内部因素对价格的影响;(如名牌效应、装修交房等)

　　 整体楼市及区域房价变化预测。

　　 7.支持文件

　　 7.1《市场调研指引》

　　 7.2《市场调研报告》

　　 7.3《项目定位报告格式》

　　 7.4《项目定位细化报告格式》

　　 8.纪录存档

　　 8.1《项目定位报告》

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