银都大厦项目营销推广提案

　　 银都大厦项目营销推广提案摘要：主题定位的关键并不在于告诉受众“我是什么”，而更重要的是要告诉受众“我能给你带来什么”，受众关心的不是“你是什么

　　 文章来源自 房 地产 www.fangxiucai.com

　　 银都大厦项目营销推广提案

　　 鼎立央区尚层生活

　　 钢城首席澳式（板式）阳光高层

　　 建筑在用无声的语言诉说着他的梦寐和理想

　　 建筑深邃的空间尺度能够蕴藏我们的梦想

　　 他决定着我们作为一个城市公民的生存质量

　　 东、西方建筑熔铸于一炉的传世珍藏

　　 典雅、高贵和气派的建筑应像晨钟暮鼓那样令人震撼

　　 一流建筑的魅力在于能够传承城市文脉并装妆点城市容貌

　　 “非主流”时代的主流存在

　　 演绎城市中的核心居住状态

　　 第一章城市宏观状况

　　 一、大盘为主、小盘为辅，商品房市场面临机遇

　　 延续2006年的平稳势头，2007年钢城房地产市场发展迅速，逐步由上半年的感性进入理性发展时期。市场总体趋于成熟，具体表现在以下几个方面：

　　 （一）伴随着市场消费力以及消费意识的不断提高，新开盘项目已经逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型住宅群、大规模社区等方向发展，而且商业业态的分类也逐渐细化。

　　 （二）大盘具备开发成本低、配套完善等优点，其已成为楼市发展的趋势，金鼎、御龙湾等项目的成功运作，不但说明了市场的消费能力更证明了购房者对大盘的青睐。

　　 二、开发量持续增长供需失衡

　　 2006-2007年，钢城开发量近百万平米，主要集中在市区。加上近期推出的九龙家园等项目，可以预见2008年钢城房地产市场竞争将更加激烈。

　　 三、东部规划出现契机

　　 城市发展战略：“优化中东部、拓展北西部、控制中南部”，东部和南部区域成为城市发展的亮点。东、南部区域远离工业区，具备环境好、交通便利的优点，加上政府在城市基准配套上投入大量资金和精力，其居住氛围已经成型，未来也具备良好的发展基础。

　　 四、宏观经济走好消费力分流

　　 据相关数据显示，2007年中国的GDP增长11.3%，钢城全区生产总值达到148亿元，增长达到20.4%，城区人民可支配收入超过万元。这些数据显示，在宏观经济增长的同时，市民的个人经济收入也在不断增长。按照国家标准划分，钢城人民的可支配收入水平，意味着高消费时代已经来临。这无疑为市民购房、改善居住条件提供了坚实的消费基础。

　　 经过国家政策调控，股市的活跃吸引了部分投资者的目光，此消彼长，地产投资者减少是一个不可回避的事实。

　　 先买车还是先买房？在老百姓的消费天平上，已经不再是买房一边倒的局面。在中国汽车行业的鼓动下，先购车、缓购房，这对楼市消费的分流将产生相当的影响。看看钢城满街的车流，不得不承认，房地产市场的消费多了一个强有力的对手。

　　 五、房价将稳中有涨

　　 （一）成本增加

　　 以钢材为代表的建筑原材料上涨；

　　 要提高产品技术含量、要通过环境建设、配套建设等手段来提高产品含金量，这一切都要以成本为支撑；

　　 城区土地资源日益减少，土地成本增加；

　　 金融政策不断调整，房地产资金运营成本、财务成本增加。

　　 （二）购房心理影响

　　 莱钢近万人向日照迁移，影响部分购房客户持币待购；

　　 莱钢内部二手房的活跃在一定程度上会对商品房市场形成冲击。

　　 （三）市场增量

　　 九龙家园开工建设，加快了9个乡村的城市化进程，将为钢城房地产行业的消费群体补充新的“生力军”。

　　 综合以上因素，08年钢城房价应该是平稳过渡、小幅上涨。

　　 第二章市场需求简析

　　 城镇化进程和城市建设不断加速，城市居住环境大为改善，市民经济收入逐步增加，消费结构向“小康型”过渡，但总体承受能力依然有限。

　　 2007年房地产市场持续走好，商品房消化量在百万平米，均价上涨超过700元/㎡，产品结构性的供大于求可能会在08年出现。

　　 一、购房者消费心理

　　 置业自住、改善居住条件、多次购房成为市场的主要消费特点；

　　 实用、舒适、时尚、美观、高性价比的产品受到欢迎；

　　 对高标准的物业服务非常渴求。

　　 二、消费特性

　　 （一）产品

　　 小高层认同度呈上升趋势；

　　 110-140㎡是市场中的主力户型；

　　 客户接受1800—2300元/㎡的单价，20-30万元是购房者接受的主力总价；

　　 建筑公共空间讲求朴实、经济，住宅室内应该尽量避免异型空间的出现；

　　 消费者对于小区交通和停车位的要求较高，项目设计应该考虑适度超前；

　　 明亮清爽的外墙颜色和简洁明快的建筑立面受到市场认可；

　　 多种标准的装修套餐消费者更乐于接受（厨、卫初装修和装修套餐有一定市场机会）；

　　 消费者对于小区及周边配套需求完善实用，项目配套应该与项目客户定位统筹考虑，并非大而全就等于好；

　　 地理位置、价格、配套资源（尤其是暖气）是消费者购房时最关注的要素。

　　 （二）其他

　　 由于市场上的部分住宅是由莱钢内部开发，市场上也缺乏有一定品牌影响力的开发公司，品牌认同度对消费者选择产品的影响力非常有限；

　　 楼盘宣传推广、消费者信息获知的渠道相对传统，信息面窄；

　　 产品创新、服务创新、营销创新是项目开发成功的三大要素。

　　 第三章项目质素

　　 一、优势（最被期待的N个理由）

　　 金鼎片区，做为钢城首席居住宝地，历经钢城的历史蕴积，高华皎皎不显自露。已经成为钢城未来最具前景的理想居住领地。具备现代品质的银都大厦，从诞生的那一刻起就受到广泛关注，向一切过渡房源宣战，银都大厦树立“好房子”标准。

　　 （一）将家筑在城市核心居住区--现代都市人最期待的居住梦想

　　 在喧闹繁华、寸土寸金的城市里，尤其是在有一定空气污染的钢城区，选择适宜居住的地块何其之难。银都大厦与金鼎北区一墙之隔，地处城市空气质量最好的东部，城市“绿肺”的先天质素，使其具备卓然不群的傲人品质。

　　 （二）未来居住核心区—钢城最值得期待的升值宝地

　　 随着政府对东部投入力度加大，市政配套逐步完善，金鼎南区、北区过万人的居住群已经形成；加之钢都大街东延，利源路贯穿等路网规划，都使片区得天独厚的气质更为耀眼。繁华宁静自由转换，这一区域必将成为钢城未来最具发展前景的理想居住领地。

　　 （三）有活力的建筑--最值得期待的现代人文生活

　　 我们已经厌倦了多层千篇一律的单调和枯燥，银都大厦打造现代都市中真正国际人文生活，满足钢城新锐一族向往有活力有创造的生活，以大师手笔唤醒城市蕴藏的人文活力。A．借景入园，景色平分。

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