蓝色港湾商业项目为何孤独求败

　　 蓝色港湾商业项目为何孤独求败摘要：蓝色港湾所处位置绝佳，依托朝阳公园和周边大量高端消费人群，尤其是夜生活习惯人群较多，有商业氛围和基础

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　　 蓝色港湾商业项目为何孤独求败

　　 在SOLANA蓝色港湾周边有新光天地、华贸购物中心以及燕莎友谊商城等众多经营良好的高端商业分布，蓝色港湾较之其他商业项目显然处于劣势。那么，蓝色港湾为何孤独求败？

　　 经营惨淡的八大问题

　　 找到SOLANA蓝色港湾，并不是一件容易的事情。尽管该商业网站描述这个综合体临近北京大多人都知道的朝阳公园，但是从亮马桥地铁站出来，还要打车行驶10分钟左右的路程，才能看到这个偏于朝阳公园一隅的蓝色港湾，而这恰恰与熙熙攘攘的商业购物中心形成鲜明对比。

　　 此外，SOLANA蓝色港湾硕大的停车场上，几乎全是空着的车位。主力店之一的美瑞百货，店内生意可以用“冷冷清清”这个词概括，看不出一点周末应该有的气氛。品牌街基本没有几个顾客光临，在街区临近朝阳公园水域的一侧是蓝色港湾规划的水岸商业街和亮码头酒吧街，尽管环境优雅是个不错的去处，但悲惨的是在这个春初几乎没有顾客。

　　 SOLANA蓝色港湾国际商区是国内首个Lifestyle. Shopping Center，位于北京朝阳公园西北湖岸，占地13万平方米，由19栋2至3层的欧式风情小楼构成，百货、品牌店、餐饮街、酒吧街、电影院、冰场、超市等分布其中，仿佛一个原汁原味的欧洲小镇。在这里似乎与生活相关的消费环节一样不缺，但很多人逛了一圈之后，又回到自己的生活范围，其异域风情的购物环境并未能吸引人们前来消费。尽管在2008年5月开业之前，因屡屡传去招商不利消息在业界饱受争议，而携美瑞百货、ZARA、Promod、Sephora、一千一夜、拉丁餐厅、传奇时代影城等众多品牌，80%左右的入驻率还算说得过去，可是目前已经开业近五年的蓝色港湾，并没有想象中的热闹。蓝色港湾为何孤独求败，原因又何在？

　　 第一，蓝色港湾定位为Lifestyle但是从严格意义上说，还没达到Lifestyle的层次，业态比例为餐饮，酒吧以及娱乐30％，零售70％，只能算是较好的购物中心业态。

　　 第二，从交通情况来看，蓝色港湾不在核心商圈，且道路狭窄，交通条件并不理想。项目北部隔着一条亮马河，河水已经变成了臭水沟。从四环到蓝色港湾东北部的入口，只有一座桥相连，除此之外，直接到达项目的只有一条朝阳公园路，公交车也只有少数几路能直接到达。

　　 第三，从整体环境来看，对于蓝色港湾来讲，北方的天气是一个致命硬伤，主要体现在温度、风级等因素，所以尽管同为Lifestyle定位的项目，但是南方城市更适合这种模式。

　　 第四， 从动线来看， 蓝色港湾的“8”字形回路形成了大量的沿街商业，有效避免了死角店面的产生，零售、餐饮、娱乐等业态既集中在各自的主题区域，有在动线的节点上互相渗透。还通过众多的连廊、台阶以及小道的设计使内外水平和垂直交通相互贯连。在道路上的消费者能感觉到街、巷、广场、环路、大道之间的不同体验，但是在“8”字动线的外侧，闲置较多的店铺，并且有撤柜的店铺遗留装修存在，招商状况一般。

　　 第五，规划上的问题，项目虽然是世界知名的商业地产规划设计机构捷德操刀的项目，但却出现了设计失误，首先整体采取中央庭院和环庭院设计的格局，临街商业封住了大部分入口（车行入口），而大体量的商业位于后部，形成了一个口袋型设计，驾车为主的人流进不去，进去后出不来，流动缓慢，造成人们对进入蓝色港湾内部产生抗性。其次是内部动线复杂，尤其是二层和首层的垂直交通不便捷。例如，在儿童娱乐和溜冰场区域一旦走出到二层外部，想要下到一层基本上一定要迷路，逐步使这部分人流稀少，而这个部分又是规划的小商家经营的商业街区域，目的性和吸引力都不足，直接导致空置是必然结果。另外，朝阳公园周边作为以休闲商业为主的商业特性，没有设计充足的停车位置，也是本项目的致命点。

　　 第六，从业态规划上，本项目从起初的招商定位就一波三折，一直没有搞清楚真正的定位。从业态上可以很明显地看出来，除四周的餐饮较形成一定规模和特点外，其他部分均有明显的“拉郎配”的感觉。而商业主题不鲜明，未有深入研究消费者的需求，也造成了店铺光鲜，客户稀少的弊病。

　　 第七，从品牌搭配上，土洋结合，对品牌之间的文化融合性和互斥把握不足，降低了经营商家的客户共享性，也容易造成店铺经营冷热不均，走走换换一直不间断，也是商业中的忌讳。品牌不具有独一无二性，即使在中央广场黄金店铺的ZARA、丝芙兰等品牌，随着这些品牌在市内其他商场和购物中心的快速布点，其聚客性也在减弱。目前除了UGG等个别品牌外，其他品牌多为大路货。支撑四大购物区之一，多是品牌重复率极高的TB2、ZARA、VERO MODA等，难与附近的新光天地、三里屯Village相比。

　　 第八，过于突出环境的渲染，使这里变成了人们拍照的去处，非商业消费人群的大量前往挤占真正消费和购物人群的资源和空间。使目标客户群选择避让，也是造成项目中实际消费人流稀少的原因，即假性消费人群。

　　 如何拯救商业灵魂

　　 定位为最新的第四代购物中心的SOLANA蓝色港湾，即生活方式购物中心，但是仔细品评一下，感觉尚为一般，比较概念化和西化，缺乏创新和民族性和商业运作灵魂。

　　 用蓝天白云，自然风取代空调，让习惯了室内购物的消费者对之“自然风”有些吃不消。记者随机采访的消费者表示，从停车场出来逛完百货区，想到对面的品牌街逛逛，还要穿过露天的中央广场， 各个区域不能自然衔接， 购物很不方便。另外，品牌街内各品牌是独立店铺，出入各店铺也要经过半露天的通道，而通道与店铺内温差较大，穿着室外的衣服在店铺内待时间久了会很燥热，来回穿衣服又太麻烦。

　　 其实，商业消费人流与季节变化的联系非常紧密，在蓝色港湾虽然有自然清风，但体现出的是冬冷夏热，对购物要求舒适度的消费者来说是无法接受的事实。尽管通过一流的商业建筑设计蓝色港湾的Lifestyle，但Shopping Genter与Shopping Mall最根本的区别是建筑形态的不同，是开放的商业街区。而生活购物中心可以营造出舒适的购物环境，是室内和室外的不同。Shopping Genter的建筑形态是开放形商业街区，Shopping Mall则是在一个巨无霸的盒子里。而不同建筑形态的背后是商业理念的不同，业态组合的不同，消费体验的不同。简单说，没有开放的购物空间，就不能称为Lifestyleshopping Genter，而只是披着Lifestyle外衣的Shopping Mall，是没有灵魂的SOLANA蓝色港湾。

　　 对

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