商品房物业管理问题的探析

　　前几年,北京万科城市花园中曾发生过养犬管理之争,众多业主、住户饲养了各种各样大小不一的宠物犬,尤其是少数住户饲养了大型凶猛犬,使部分住户,尤其是有孩子的住户多了担心与忧虑,而且少数住户在遛犬时不注意卫生的维护,致使公共绿地受到污损,从而引致个别住户在公共部位投放毒物并毒死多条宠物犬。一时间,住户展开争论并分成养犬派与限犬派,限犬派强烈敦促物业公司加强管理,但是物业公司除了依据粗疏的《北京市严格限制养犬规定》外,再无更好的办法,对于何种犬不能养、什么时候不能遛犬、以及对于危险犬应该如何限制等则无从处理。

　　其实,围绕养犬的矛盾在许多小区大量存在,与养犬类似的如拒交物业费、侵占公用楼道等社区公共事务的管理问题也在我们身边时时刻刻发生。那么,当一部分业主的利益与另一部分业主的利益发生冲突、或当业主的利益与物业公司的管理之间发生冲突时,又该如何判定谁是谁非呢?

　　依据之一:法法律

　　目前,我国还没有关于物业管理的法律,正在进行的民法典立法中的《物权法》部分为物业管理提供了最基本、最重要的规则,在通过后将成为物业管理最重要的依据。

　　法规

　　目前正在征求意见的《中华人民共和国物业管理条例》(草案)在通过后将成为第一部关于物业管理的行政法规;北京还没有关于物业管理的地方性法规。

　　规章

　　主要有建设部在1994年制定颁布了《城市新建住宅小区管理办法》及《城市公有房屋管理规定》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,以及于2001年修改的《城市异产毗连房屋管理规定》。目前北京市关于物业管理的规章主要是《北京市居住小区物业管理办法》。

　　法律、法规、规章具备法律拘束力,物业公司及业主、住户必须严格遵守。

　　依据之二:物业管理公约

　　物业管理公约,北京称之为《物业使用管理维修公约》,香港称之为业主公契(Deeds of mutual convenient)。其地位犹如小区这个区域内的“宪法”,是社区运行的“基本法”。

　　物业管理公约是小区管理机构(业主大会或代表大会、业主委员会)存在与运行的基础与依据,是小区业主、住户权利义务的“宪章”,规制小区各个人(包括各业主及业主的继受人、使用人、业主大会、业主委员会、物业公司等)的主要行为,是小区管理的最主要依据。

　　物业管理公约既然是个业主之间的契约,就要由各业主共同制定,并共同修改,并且要按照现代多数人决定(重大事项绝对多数决定)、保护少数的民主原则进行修改。

　　物业管理公约有几个特点,一是规范的事项是长期的、重大的,二是稳定性,即公约的规范不能经常更改,以便人们熟悉规则、遵行规则;由于公约的修改需要业主大会会议中多数人或绝对多数人同意,因此也不便经常修改。

　　依据之三:物业管理委托合同

　　上一期文章中,我已介绍了购房人在前期购房签定合同时,已授权委托开发商转委托物业公司进行物业管理,因此开发商在委托合同中确认的业主(购房人)的义务与责任必须由业主承受(当然,开发商滥用权利及恶意赋予的除外)。

　　依据之四:物业使用管理规则

　　在一个社区的众多事务中,有些属于一般性的事务,比如大件物品进出社区、社区绿地卫生管理、社区公共文体休闲娱乐场所设施的使用管理等,这些事务非常繁多且细碎,与公约规范的事项有所不同,应当以不同的方式确立规矩,这就是公约之下的各项具体使用管理规则存在的必

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