正视物业管理收费难问题

　　摘要:为了突破物业管理费收缴困难这一制约物业管理行业生存和发展的瓶颈,笔者结合其所在公司物业管理费收缴率达98%的经验,从表面现象(收费难)入手,深层次地分析了收费困难的起因,并对症下药,提出了解决方案。笔者认为,《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的施行尤其值得关注。

　　物业管理公司对居住小区实行物业管理,按规定收取物业管理费,看起来是件挺容易的事情,但实际并非如此。物业管理费收缴难是长期困扰大部分物业管理公司发展的老大难问题,不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象,它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈,部分小区的物业管理甚至已经进入“业主欠费、物业亏损、服务减少、更多业主不交费”的恶性循环。如何解决物业管理收费难的问题也成为了业内普遍关注的焦点问题。

　　2005年,我公司物业管理费的收缴率达到了98%。这个成绩在整个物业管理领域可以算是表现很优秀的了。因此,我觉得有必要结合我们公司的日常工作经验,就物业管理收费难问题的原因与解决方案做一番探究。

　　一、物业收费难的症结所在

　　(1)开发商遗留问题殃及物业。经有关部门调查,凡是业主与开发商存在着商品房买卖方面矛盾的小区,拖欠物业管理费的现象都比较严重。由于开发商销售时的承诺没有兑现,规划设计更改等,业主找开发商索赔无果,便将矛头直指物业管理公司,并以拒交物业费来进行对抗;另外,部分房屋质量存在问题,但长期解决不了,业主万般无奈,便出此下策,不交纳物业管理费。

　　(2)物业管理公司的隐性服务被忽视。不少业主认为,交了那么多的物业管理费,不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务,但由于服务本身是隐性的,又不是一对一的,造成了业主对它的忽视。比如说,小区绿地的维护,对房屋外墙的清洗等等,这类服务给小区的整体景观带来焕然一新的面貌,但由于业主没有因此得到很直观的利益,所以业主很难感受到物业管理公司的工作。

　　(3)不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理,乱收费、高收费,因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。据全国价格举报电话受理投诉统计,近三年来,业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费,一直位居各类价格举报问题的前三位。

　　(4)业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中,也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样,业主就会对物业服务不满意,对物业管理公司产生意见,因而拒交物业管理费。

　　(5)业主盲目“跟风”。某些业主因为个别原因而拒付物业管理费,物业管理公司也因为诉讼成本以及担心将会激化矛盾等原因,很少会通过诉讼的途径解决问题,以至问题一拖再拖,致使另外一部分的业主盲目跟风、仿效,导致了物业管理费难以收缴。

　　二、对策和建议

　　针对上述物业管理收费难的问题,我公司通常采用以下几种办法加以解决。

　　(1)物业管理公司应该“想业主所想,急业主所急”,在引导业主理性维权的同时,要求开发商从项目建设开始就严把质量关。提醒业主加强自我保护意识,一旦商品房在买卖过程中存在遗留问题,要及时采取合理合法的手段进行解决。

　　我公司曾发生过这样一件事,某业主刘太太自2000年入住后,发现雨天卫生间墙面经常渗水,就向物业管理公司报修,物业管理公司经现场查看后确认是房屋建筑质量问题。但由于发展商和承包商之间有一些纠葛,所以报修工程拖了又拖

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