做好设备设施管理，提高物业环境品质

　　[摘要]本文结合国外物业设备设施管理的发展趋势分析了目前国内物业设备设施管理的现状,认为科学、规范的物业设备设施管理是一项具有科学的成本控制理论和手段,能不断为用户提供高服务品质的工作,并从管理经济学角度对如何搞好物业设备设施管理,提高物业环境品质进行了介绍和讨论。

　　[关键词]物业管理 物业设施 品质管理

　　一、物业设备设施管理的现状和发展趋势

　　一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气,传统的物业设备管理侧重于现场管理,主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养,把各种设备能够正常运行作为工作目标,着眼于有故障的设备,具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进,信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑,使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统,各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大,“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为,大楼或小区建成后,招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题:诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化(典型如空气品质)等等。据报道,武汉5座180米以上的大型建筑,虽大都设置有BA系统,但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%,运行不正常但尚可使用的只有45%,另有35%左右是在大楼使用多年后,仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。

　　导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因,首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利,而过多地考虑了如何节省一次性投资,如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中,较少考虑各项设备集成后的协调和匹配,而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中,设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手,工程前期介入的工作几乎不做或做得很少,设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后,很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定,竣工资料亦不完整,但却匆匆赶着验收、评奖,特别是采用了一些智能设备的物业,往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠,却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。

　　其次,是部分物管企业服务的观念还没树立起来,在工程交付使用后,相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员,没有受过专业培训,颠倒与 业主的关系,动辄给业主发布通知、指令,要用户这样、那样,只关心收钱、不高兴办事,客户稍有意见就对人家上纲上线。

　　第三的一个认识误区,就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了,这就是物业设备设施管理的全部工作内容,这个认识在不少物管公司具有普遍性,这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管

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