物业管理的强制权利随意谈

　　物业管理是一种很特别的服务,所遇所见尽是琐碎小事,然而这些鸡毛蒜皮的小事却又直接牵涉到个人的切身利益,容易出现冲突,物业管理者就必须要管,这是其职能,是其合同义务,是其责无旁贷的工作,但有时候的确让人很为难:

　　业主是"上帝",这一点都不错。但假如某日张"上帝"带着好几条狗在花园里玩,把李 "上帝"吓的连晨练都无法继续,李"上帝"要求物业管理者坚决把狗从花园里轰走,张"上帝"却不听劝告,物业管理者该怎么办?

　　或者,王"上帝"要装修,准备把一面墙拆掉。而刘"上帝"认为这墙是承重墙不能拆,并要求物业管理者制止。结果王"上帝"既不听劝,也不怕罚款,物业管理者该怎么办?

　　这类问题同时也是最令物业管理者挠头的事情。之所以挠头,一是没有强有力的解决办法;二是怕即便强力解决了,反而使别的业主认为物业管理者对业主无礼。但是如果缩手缩脚,同样会招来不满--其他业主认为物业管理者该管不管,不履行职能,你看麻烦不麻烦。

　　前不久,我同专门做物业新闻的吴编辑聊天,我们就谈到,其实一个小区就是一个小规模的社会,而物业管理者的职能与政府机关管理社会非常相似。我记得孙中山先生谈到,政治者,管理众人的事也。物业管理的职责,并非维护一家一户之私利,而是保障社区及全体业主之公益。所以,从这个角度来说,上述类比倒也不为过。作为政府,没有国家机器与行政强制手段为辅,根本无法管理社会。

　　相应地,如果物业管理者没有一定的强制性权利,同样也干不好物业管理工作。如果某些业主不遵守物业管理公约,破坏社区环境、秩序,严重损害公共或其他业主的利益的情形,但又不至于严重到妨害社会治安,物业管理者进行管理干涉时,行为人不仅根本不听规劝,甚至采取一些不当行为拒绝管理,物业管理者能否对其采取强制性措施,迫其停止该不当行为?这个问题不解决,物业管理者就没有相应的权利,结果只能是不管或者管不了。这就无法尽到保障与维护社区及全体业主公益的职责,全体业主支付物业管理费所要得到的本质服务也就无从谈起了。所以,这实际上是对全体业主利益的损害。

　　因此,我认为物业管理者若要切实搞好物业管理工作,就应该要有一定的强制性权利。但是这里存在两个障碍,一是这种权利从何而来,二是这会不会被认为是侵害业主人身权利。

　　我使用的是"权利"二字而非"权力",是想说明这种权利不是天生的、不是国家规定的,而是广大的业主通过物业管理合同、契约等赋予物业管理者的。

　　在西方的法制思想史中,"社会契约论"非常重要,其内容是说,国民与政府之间,存在着一种社会契约,国民的契约义务是纳税供政府使用。而政府的契约义务则是服务民众、保护民众。这种思想当然争议也比较大,但我觉得,这对物业管理法律关系好像比较适合。

　　物业管理者只有通过物业管理契约,得到全体业主的委托与授权,才享有管理物业的权利。如果业主意识到,只有赋予物业管理者特定的强制性权利,物业管理者才能有效地、完整地履行物业管理职能,更好地为业主服务,业主就应该在物业管理契约中予以说明。这种强制权利不是物业管理者本身具备的,业主在物业管理契约中的授权才是这种权利的源泉。业主可以授予其这种权利,也可以不授予或者收回这种权利。

　　而当物业管理契约中载明这种权利后,广大的业主就有义务尊重物业管理者的这种权利,配合物业管理者的工作。很有可能,这会限制一个、几个、甚至是小部分业主的绝对自由,但同时维护了全体业主的利益。所以,如果物业管理者对某一业主的不当行为采取强制性行为,那么这种行为应该是包括该业主在内的所有业主都明知与许可的,因而,物业管理者的行为不构成对该业主的侵权行为。

　　物业管理行业越来越成为一种专业,很重要的一点就是这种重要性、复杂性。虽然是以管理物业为工作内容,但实际上,处理人与人的关系才是工作的难点与重点。

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