物业管理收费问题的研究

　　摘要:

　　物业管理费是业主最关心和最敏感的问题,其收费项目和标准理当向业主公示。然而,据网上调查结果显示: 有53.1%的业主反映物业管理收费项目和标准没有公示或不清楚物业管理收费项目和标准,这也从侧面反映了当前物业管理收费标准的不透明。另外,物业管理企业服务质量不到位、服务态度不好也是形成收费难的主要原因之一。

　　正文:

　　一、物业管理收费难的主要原因

　　1.开发商遗留问题多,物业管理企业成为替罪羊。

　　开发商在建设、销售过程中出现的问题,如房屋质量问题、楼宇配套设施设备不足、不履行售房时的承诺等,都是业主入住后才发现的。这时,开发商楼盘已经销售完毕,而行业主管部门对此又缺乏有效监管,所以开发商都理直气壮地把此类问题交给物业管理企业处理。面对这些问题,物业管理企业往往是心有余而力不足。例如,一旦房屋主体结构出现质量问题,通常只有建设单位才能解决,即使是“该漏的不漏(下水堵塞),不该漏的到处漏”(防水层、水箱、水龙头等)等普通问题,进行维修也需要大量的资金。就这样,一方面是物业管理企业无力解决前期物业问题,另一方面是业主不易找到开发商,而业主往往以拒缴物业管理费的方式来表达自己的不满,物业管理企业一开始就卷入了收费难的漩涡中。

　　2.业主的消费意识、消费观念及道德素质有待转变。

　　随着《物业管理条例》和小区物业管理标准的出台,加上新闻媒体对物业管理行业的关注,业主对物业管理服务越来越关心,维权意识不断提高,要求物业管理企业提供服务的标准也不断提高。然而,大部分业主在维权时还没有真正从思想上、(来自:www.fangxiucai.com)观念上转变过来,尚未接受或不愿接受物业服务是一种有价值和价格的商品。另外,在居住小区内常有少数业主不遵守物业管理的规定和小区物业公约,任意在公共场地乱停车、堆放自家杂物、踩踏公共绿地、从窗口向楼下抛撒垃圾、制造噪音干扰邻居等,影响了其他业主的正常生活,受影响的业主又将这些现象归结为物业管理企业的管理服务不到位而拖欠或拒交物业管理费。

　　3.业主不认同物业管理收费标准和服务质量。

　　物业管理费是业主最关心和最敏感的问题,其收费项目和标准理当向业主公示。然而,据网上调查结果显示: 有53.1%的业主反映物业管理收费项目和标准没有公示或不清楚物业管理收费项目和标准,这也从侧面反映了当前物业管理收费标准的不透明。另外,物业管理企业服务质量不到位、服务态度不好也是形成收费难的主要原因之一。近年来,随着物业管理行业的快速发展,物业管理企业数量也在不断增加,在物业管理收费标准差距不大的情况下,物业管理企业提供的服务质量悬殊较大,有的物业管理企业经营思想不端正,不按规定收费、乱收费、多收费,服务质量差,态度不好,甚至侵占业主的利益,业主拒交或不愿意交纳物业管理费也就在情理之中了。

　　4.物业管理费用的收取对业主缺乏相应的约束。

　　物业管理企业服务不到位,业主可以提出置疑不交纳物业管理费。但物业管理企业服务到位了,业主不交纳物业管理费,物业管理企业却没有好的办法和有效手段。例如:大连有一家物业管理公司,其物业管理在业内是非常有口碑的,在其管理的区域内,有一业主以不是理由的理由拒交物业管理费。他的“理由”是这样的:邻居甲家花园中的狗窝挨着他家花园东墙搭建,即有臭味又影响休息,希望物业管理公司能出面协调让他们拆除挪位,这样才可交物业管理费。物业管理公司知道他在找借口,但为了让该业主知道物业服务的真诚,就派人到甲家去协调。甲家说:“我们两家相处得非常好,而且不存在有什么话不好意思说的问题,如果狗窝妨碍他们的生活了,我们大家一块谈谈,有事好商量。”当物业管理公司就此事再找该业主谈的时候,该业主又拒绝碰头协调。可见,为了不交物业管理费,个别业主可以找出任何理由和借口。物业管理企业的权益无法得到保障。

　　二、解决物业管理收费难的有效措施

　　1.保证服务质量,提高服务水平企业应该从完善小区服务标准入手,通过开展规范服务和加强内部管理,保证服务质量,提高服务水平。

　　2002年底,长春天元物业管理企业通过了ISO9001质量管理体系认证,这为提高企业管理水平和职工素质,以适应日趋激烈的行业竞争局面,同时为业主提供质价相符的市场环境提供了有效的保证。

　　2.积极改善小区环境,提高人们对物业服务的认识。

　　为了改善业主的居住环境,吉林天元物业管理企业与社区共投入70万元资金对其所管理的部分小区进行整治,加宽了路面、改造了停车场、修建了休闲广场地面和卵石路,更换了行道树树种、种植花卉等。这些改造工程的完成,有效地改善了部分小区的居住环境,使物业管理企业由户内的“隐”性服务有效地转到户外的“阳光”服务,让业主明显地看到了物业管理企业的劳动成果,为促进业主交费创造了良好的条件。

　　3.通过社区活动,加强与服务对象的沟通,有效实施正面的引导。

　　在小区管理过程中,物业管理企业应时刻关注业主需求,并多开展一些活动,促进与业主的正面交流。一方面,每逢节假日搞一些社区活动,为业主提供物业政策法规的咨询、解答,维修家用电器、自行车,理发,量血压,称体重等等,增强与业主之间的沟通。另一方面,增强服务意识,不管是否属于物业管理企业责任范围内的事情,只要住户有所求,就尽力帮助解决。物业管理企业只有通过与业主积极有效的沟通,才能主动营造良好的社区服务氛围,促进物业管理费的收缴。

　　4.定期公布物业管理费用的收支情况,让业主明明白白消费。

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