解析我国物业管理现状

　　解析我国物业管理现状摘要：物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐

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　　解析我国物业管理现状

　　我国的物业管理从沿海开始起步，在市场需求与主管部门引导下逐渐向内地扩散，物业管理这个名词对老百姓来说已经不再陌生。但如何搞好物业管理，各市场主体如何处理相互关系对大家来说都是一个新课题。现实生活中有很多业主对物管公司很不满意，认为物管公司服务质量不高，光收费不服务，自己的权益没有得到保护，花钱买罪受；物管公司也牢骚满腹，认为自己受苦受累受气，辛苦一年下来反而成为投诉焦点，收费难、经营亏损的同时被外界人士怀疑为牟取暴利。那么怎样来看待我国物业管理事业的现状呢？在《物业管理条例》颁布实施的起始日子里，市场各方面又应该如何形成合力来推动我国物业管理事业的发展呢?

　　物业管理的公共属性

　　首先从宏观的方面来说，我国物业管理行业的诞生是我国纳建设发展阶段从粗放型向集约型转变的产物，是社会主义市场经济发展到一定水平、物质财富积累到达一定程度的产物，是人民的生活品质、生活需求提高的客观需要。它本身是受人之托使委托人的财物“物尽其用”的产业。如果说建设者的任务是平地起高楼，那么管理者的任务就是充分发挥高楼的效用，使高楼出效益。SARS的出现极大地提高了社会各方对公用事务的关注程度，客观上凸显物业管理的重要性，物业管理行业发展的空间有了很大的拓展。其次从微观的方面来说，一个好的物业管理项目可以使业主满意，物管公司满意，物业状态保持，从而对整个社会的福利作出贡献。动不动就推倒重来的代价极高，推倒重来后也要物业管理。

　　公共物品是指满足社会公共需要的物品(公共服务是指满足社会公共需要的服务)。公共物品具有非排他性和非竞争性。公共物品不能由市场提供而只能由政府提供，这是由于每个消费者都有“免费搭车”的倾向。而政府主要是通过无偿征税来提供公共物品。税收是具有三性的：强制性、无偿性、固定性。在《物业管理条例》中第67条“业主不交费，物业管理公司可以向人民法院起诉”就是这三性的替代条款。实际上，政府支出的最大部分是由征收纳税款来偿付的，每一个人都要服从税法。国家的财政开支有一个重要的“量入为出”的原则，在《物业管理条例》中有对应的条款即第41条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。现实生活中业主与物业管理公司的矛盾有很多就在于对费用是否适应于服务水平上各执己见。由于物业管理是个新东西，物业管理市场的市场化水平不高．有些物业管理项目是在花钱做广告，而主流媒体对这些物业管理项目又给予了大量的报道，业主的消费观念就被误导了。这些物业管理项目好不好？好!有了钱回报社会总是值得提倡的，但作为整个行业必须具有“造血功能”，必须形成自己的盈利机制，否则行业的发展就会是无米之炊、空中楼阁，总有一天无以为继，最终对广大群众的安居生活造成损害。物业管理可以理解为特定区域里物业持有人或使用人的社会公共需要。住宅小区里的社会公共需要虽然不是维持国防及国内的法治和秩序、修建公路等，它只是物业持有人或使用人这部分集体的公共需要。但对于这部分集体来说，物业管理费就如同税款，是非交不可的。我国房地产管理体制改革的市场化取向，就是想通过市场这只无形的手，通过业主自治、自律，通过物业管理公司的优胜劣汰，来达到资源有效配置服务产品极大丰富业主生活美满幸福的局面。应该说局部区域的管理品质是可以通过物业管理这种市场化的方式得到保证、强化和提升的，而且物业管理费的高低和使用效率与这部分集体的福利密切相关。

　　物业管理市场的要素

　　我国正处于转型期间，由计划经济转向市场机制来配置资源。现在已经不是要不要物业管理的问题，而是要如何搞好物业管理的问题。我国现阶段的物业管理市场是在社会主义市场经济条件下，实现供需双方物业管理服务交换的一种市场。具体到每一个物业管理项目，就是物管公司提供物业管理的同时，业主消费物业管理，在特定的时间与空间范围内，物业管理必须能够满足业主某些方面的需求，才能达成交易。物业管理项目的业主是市场交换活动的市场主体之一，物业管理公司是市场另一主体，由于参与交换的双方的地位、作用、目的和要求各不相同，各自的经济利益不同，只有在买卖双方都能够接受交易价格和其他条款时(物业管理合同)，交易才能成交。在有争议的条款上，应有业主委员会、当地行政主管部门、当地行业协会、物业管理公司协商决定，这个决定必须合法合规，必须是站在绝大多数人的利益上。而且相关条款制定出来后，每个业主都必须遵守。

　　又比如说安全问题，物业管理公司聘请了保安，对小区的秩序、安全防范是负有责任的，并且在综合治理中是扮演了很重要的角色的。但保安、保险、保镖是有很大区别的。保险是依据的大数定律，现在保险公司也不保自行车丢失。保镖对被保人有很多的限制，被保人——般也会很配合，只有这样才能把危险控制在最小程度，而且保镖的费用很高。保安不是警察，没有警察的权力，而且在小区的严格控制、业主的安全保证与业主的私密性、家居生活的便利性中平衡是一个非常难操作的问题。业主现在把对保险、保镖的要求移到保安身上，无论出了什么事都向物业管理公司索赔．物业管理公司所得与所失或者所承担的风险不成比

　　例，造成双方经常对簿公堂。那你说物业管理公司什么责任都不负，似乎也与理不通。物业管理的目的就是要使小区有安全感，怎么能说没有责任呢，那么怎么样解决这

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