物业管理市场的形成及发展

　　一、物业管理市场的概念与特点

　　(一)物业管理市场的概念

　　市场,是指商品买卖的地方,它“至天下之民,聚天下之货”,使人们得以“交换而还,各得其所”。市场即在一定的时间、一定的地点进行商品交换的场所。这是对市场的狭义 理解,是对市场局部特点和某种外在表现的概括,它仅仅把市场看作流通行为的载体。

　　按照马克思主义政治经济学关于市场的广义理解,市场是指商品交换和商品买卖关系的 总和。它不仅包括作为实体的商品交换的场所,更重要的是,它包括一定经济范围内商品交换的活动。生产者与消费者就是通过市场形成相互联结的纽带。

　　列宁指出:哪里有分工和商品生产,哪里就有市场。随着分工的扩大和商品生产的发展 ,市场也在发展。它不仅表现在市场主体的增加、市场客体数量和种类的增加、市场规模的扩大和市场场所的增多,而且表现在不同职能市场的出现。从市场发展的历史轨迹来看,先 有消费商品市场,再有生产资料市场;随着简单商品经济发展到扩大商品经济,便出现了劳动市场、资本市场。由于生产要素全面商品化,在商品市场中又派生出各种特殊的市场,如 技术市场、信息市场、产权市场、文化市场、房地产市场、物业管理市场等等。在各种各类市场中,又可以根据交换客体的形态,将市场分为有形的商品市场和无形的商品市场两大类 。

　　物业管理是有偿出售智力和劳力的服务性行业,所出售的是无形的商品,其核心是服务 。这种以物业为对象的管理服务如同其他商品一样,具有价值和使用价值。物业管理服务进入商品交换领域,便构成了物业管理市场。所谓物业管理市场,是指出售和购买以物业为对 象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和。具体地说,就是把物业管理服务纳入到整个经济活动中,使其进入流通、交换,使物业管理经验与服务得以传递、 应用,并渗透到生产、生活领域,改善生产与生活环境,提高生产与生活质量,从而实现其应有的价值。

　　(二)物业管理市场的特点

　　由于物业管理市场交换的是无形的管理服务,是市场细分的结果,因此它有着与其他商 品市场不同的特点:

　　1.非所有权性

　　物业管理服务必须通过服务者的劳动向需求者提供服务,这种服务劳动是存在于人体之 中的一种能力,在任何情况下,没有哪种力量能使这种能力与人体分离。因此,物业管理市场交换的并不是物业管理服务的所有权,而只是这种服务的使用权。

　　2.“生产”与消费同步性

　　物业管理服务是向客户提供直接服务,服务过程本身既是“生产”过程,也是消费过程,劳动和成果是同时完成的。例如保安服务,保安员为业主提供值岗、巡查等安全保卫服务 ,当保安员完成安全保卫服务离开岗位时,业主的安全服务消费亦就同时完成。

　　3.品质差异性

　　物业管理服务是通过物业管理企业员工的操作,为业主直接服务,服务效果必然受到员 工服务经验、技术水平、情绪和服务态度等因素的影响。同一服务,不同的操作,品质的差异性都很大。如不同的装修工程队,装修的款式及工艺就有很大的差异,即使是同一工程队 ,每一次服务的成果质量也难以完全相同。

　　4.服务综合性与连锁性

　　物业管理服务是集物业维护维修、治安保卫、清扫保洁、庭园绿化、家居生活服

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