浅议新形势下国有物业管理企业的发展壮大

　　随着中国加入世贸,融入国际市场经济的步伐加快和贯彻落实国务院颁布《物业管理条例》的不断深入贯彻落实,国有物业管理企业如何面临大好发展机遇,适应时代的挑战,走向发展壮大。笔者就此问题,浅谈以下观点,供大家互相探讨学习。

　　一、目前国有物业管理企业现状

　　目前我国的物业管理企业主要队伍以四支力量构成即:

　　(1)、国家部委后勤服务型物业管理企业;

　　(2)、房管部门管理型企业;

　　(3)、项目开发后续型物业管理企业;

　　(4)、市场动作服务型物业管理企业。但绝大多数物业管理企业是随着房地产的发展由开发商或房管部门投资设立,类似于开发商或房管部门的一个售后服务单位,不同程度普遍存在以下问题:

　　(一)、产权不清,机制不顺。名义上是独立核算企业,可其人、财、物由上级公司所控制,物业管理企业抱着“大树底下好乘凉”的心态,负盈不负亏经营者主要对上级负责。由于机制僵化,观念陈旧,经营者积极性不高,员工吃着大锅饭,市场运作程度较低。

　　(二)、资产不多,增值潜力不大。物业管理企业提供的是服务,一般没什么资产,“几张桌子几条枪”便构成了一些物管企业的全部家当。由于可供变现的优质资产不多或没有,而仅靠有限的物业管理服务费难以形成积累,因此企业增值潜力不大。

　　(三)、员工的整体素质不高。由于机制的不顺,企业需要的人才难以引进,员工由母公司安置下来,企业只能被动接受,人员相对老化。许多员工对物业管理的概念还停留在修修补补,收收费用上,缺乏一种成熟的物业管理经营概念,跟不上日益发展的物业管理需要。他们没有意识到一个成熟的物业公司,它的职责不仅仅是保洁、治安综合治理、绿化养护,而是要与住户共同营造完善、温馨、文明的现代生活氛围。员工相对素质不高,制约了企业的进一步发展。

　　综上所述存在的问题,要彻底改善解决,笔者认为首先必须改革企业的产权制度,通过企业改制,引入现代企业制度和法人治理结构达到促进企业的发展壮大。

　　二、如何确立企业改制的思路和方法

　　通过对企业产权制度的改革,理顺了各种复杂关系,使国家、集体员工利益有机结合在一起,增强了企业整体责任感;,明晰了产权关系并对产权进行科学管理;通过股本筹措,解决了企业经费短缺问题,利于拓展市场;健全了企业的管理、监督机制,内部管理得到规范;显着降低管理成本,增强企业的效益。那么企业改制应遵循什么样的思路和方法才能成功,笔者认为应做好以下方面工作:

　　(一)、明确改制原则。在政府相关政策允许的条件下,寻求创新。

　　改制过程中至少应掌握好三条底线即:一是改制中不能使国有资产大量流失;二是不能借改制之名逃银行债务;三是改制一定要切实保护广大员工的切身利益。改制方案中应体现以下原则:

　　1、系统规划原则。能不能全面系统地提出改制方案直接关系到物业管理企业的改制工作能否顺利进行。

　　2、精细原则。为确保改制的可操作性,不能只停在留在理论上,而是应考虑企业自身的实际情况和相关的

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