高端物业开发要注意物管成本

　　星级会所恒温泳池——卖房噱头物管包袱?

　　豪华会所、恒温泳池、高档餐厅——在竞争越来越激烈的地产市场上,会所等设施成为了竞争的重要筹码,这些筹码在入住后却逐渐成为了物业管理的包袱。在日前举行的一次物业管理研讨会上,不少物业公司的负责人纷纷建议,物业管理除了自身的开拓能力外,希望开发商在设计的时候注重后期物业管理成本。

　　高端物业管理收支难平衡

　　高端物业与一般的物业有所区别,因此在物业管理上也有不同。深圳市首佳物业管理咨询顾问公司常务副总经理张东宁介绍,高端物业与普通物业在管理上的区别主要是因为业主身份、配套设施和居住功能、生活方式等方面造成的。

　　与普通住宅相比,高档住宅的业主在物业管理服务上要求更高,更重视被尊重的程度,主导意识强。高端物业的配套设施也比较完善,设施的使用维护难度大,但是高端物业往往容积率比较小,而且居住方式也不一样,不少物业业主甚至很少来住,造成了一些有偿服务的配套设施使用率过低,使得物业公司很难在收费合理和维护成本两者间找到平衡点。

　　地产公司靠配套抬高房价

　　张东宁称,高端物业管理光靠物业管理费用显然是不够的,不但难以管理好,就算是基本管理都成为问题。

　　目前的做法,物业公司与地产公司两者间是矛盾的,地产公司在设计的时候基本上是考虑卖房,如把景观做得非常好看,泳池要做成恒温、按摩式,会所一定要豪华等,这些设施将房子的价格拉上去了,但是日后的物业维护成本就高了。

　　这种现象造成了发展商往往在卖完楼后要么就是货不对板,要么就是放弃物管走人,因为谁都不愿意背上亏损的包袱。张东宁建议,高端物业的开发商不但要考虑物业的收费标准,还要在当初设计时考虑今后物业的管理成本。

　　物管费用仍需开发商资助

　　对于高端物业管理成本过高的问题,华侨城物业管理有限公司管理部经理李连军也表示了同样的观点,他称华侨城波托菲诺纯水岸项目的管理费才3.5元/平方米·月,但是纯水岸每个月光是公共区域的电费就高达10万元,因为湖水是靠人工循环的,虽然物业管理公司在开拓多种有偿服务上花了很多心思,但是仍然不足以弥补,还要开发商的支持。

　　中国策划研究院副院长兼物业管理专家委员会主任瞿胜江称,目前物业公司的收费标准,大多是按照“以支定收”的模式制定收费标准的,但是对于一些高端物业来讲,往往是不够的。其实开发商的成功与物业管理往往是相连的,据他了解,万科地产对于物业管理这一块的支持就是很充裕的,万科的房地产价值也因为物业管理的优势得到了抬升,并且促进了品牌的树立。

　　不过他同样认为,高端物业的开发商除了有必要对物业公司支持外,还要在设计时考虑物业成本,不要盲目上马配套项目,尽量为日后的物业管理创造良好的环境。

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