如何加强前期物业管理

　　如何加强前期物业管理

　　文/ 武建章

　　前期物业管理是指开发建设项目开始建设之时，在业主委员会成立之前，由开发建设单位聘任或委托物业管理企业进行物业管理服务的活动。多年来，由于开发建设企业不重视物业的前期建设和管理，物业交付使用时才确定物业管理企业，企业仓促上马，很难全面运作，对后期物业管理造成很多不利影响。此外，开发建设项目不规范、建筑质量差、图纸资料不全、承诺不落实等问题，也导致物业管理企业经营困难，投诉率逐年上升。

　　如何加强前期物业管理是当前我们物业管理行业研究的一个主要课题，也是解决物业管理矛盾纠纷，提高物业管理水平的重要途径。搞好前期物业管理，有利于房地产开发企业物业管理建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义。加强前期物业管理，笔者认为应该做好以下几方面工作：

　　一、规范开发建设企业的建设行为

　　一个高档的、高标准建设的物业项目能塑造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发建设行为。

　　1、规范开发建设企业的规划建设行为。

　　开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识；规划管理部门要严格把关，对设计标准不高、规划不合理、不符合规划要求的不予审批；开发建设企业要严格按照规划设计进行建设，公建配套设施要与住宅建设同步进行，克服先建住宅后建设施的行为；监理部门要加强工程监理，杜绝粗制滥造；建设行政主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正，对拒不执行规定的企业，责令其停止施工或吊销开发建设企业资质。

　　2、开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。

　　3、新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修，应与物业管理企业签订委托保修合同，明确双方权利义务和保修责任，并向物业管理企业支付质保金。

　　二、物业管理前期介入，规范前期物业管理行为

　　物业管理早期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业早期介入应抓好以下几个环节：

　　1、编制前期物

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