并于物业管理前期介入的研究

　　物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前,就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

　　一、物业管理前期介入的理论基础

　　(一)从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性

　　1.物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向

　　在市场经济条件下,每个公司都有自己的经营导向,公司的日常行为都在自己特定的经营导向下而运作。所以选择适当的经营导向显得非常重要,决定了企业的生死存亡。房地产企业有以下经营导向可供选择:

　　(1)以生产为导向

　　这类企业专门注重生产,以完成一定量的生产任务为目标,而不注重产品的质量、形式,也不注重产品的销售。在计划经济年代,大部分企业的经验导向都是这种形式。

　　(2)以产品为导向

　　这类企业重视生产的产品,关注产品的质量、造型、款式等各个因素。这类企业的产品或许很完美,但不注重销售,而且也不知消费者是否对产品感兴趣,所以这类企业有一定的局限性。假如它生产的产品有市场需求,由于产品的质量非常优秀,在市场中会很有竞争力;假如消费者对它的产品不感兴趣,尽管产品很完美,在市场中也不能获胜,所以这类企业的经济效益很难确定。

　　(3)以销售为导向

　　这类企业重视产品的销售,运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售来获得利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系,但是还做得不够,没有按照消费者的需求来生产,而是先生产出产品,再努力地销售给消费者。

　　(4)以营销为导向

　　这类企业的所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标。通过市场细分,确定目标市场;按照目标市场的需求,确定整体营销策略(产品策略、价格策略、促销策略、分销策略等)。使用户满足来实现企业的利润。

　　对以上四种经营导向的特性进行分析,可知以营销为主导的经营导向是比较科学和先进的,被实践证明是有效的。考察我国房地产业的发展,可以更清楚地表明这一点:1992年房地产业刚开始起步时,全国正处于房地产热的阶段,物业供不应求,物业只要开发出来,就能销售出去,获得利润,因为生产越多利润越高,房地产公司都以生产为导向;到了房地产市场开始疲软阶段,房地产公司才开始加强销售,运用各种促销手段实现资金回笼,房地产公司开始走以销售为导向;到了房地产萧条阶段,物业积压很多时,房地产公司才开始考虑市场需求问题,纷纷以营销为导向,以避免空置房的增多。可见,房地产企业为了实现企业经营的社会效益和经济效益,就应该以营销导向作为企业日常运行的准则。营销导向的日常运作如图3-1-1所示。

　　图3-1-1 企业营销导向的日常动作

　　在这里,用户呼声和市场需求处于最重要的地位。它们决定了以后的一切经营行为,是以后经营的出发点和立足点。企业还根据用户呼声、市场需求和本企业的实际情况来制定企业战略。因为只有考虑到用户的呼声和实际需要,才能有市场需求,再结合本企业的实际情况,这样制定出来的企业战略才有实际价值,并且易于在日后经营中得到贯彻和落实。根据用户呼声、市场需求和企业战略,这样才能确定项目,编写项目可行性报告,然后才能筹措资金、开发物业、施工监理,这样才能顺

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