物业管理企业的财务核算

　　物业管理财务部门的基本职责一般有以下几个方面:

　　1、按照国家的有关法规,建立和健全内部各项财务管理制度。

　　2、制定年度财务预算,提供财务分析报告,协助领导搞好经营管理决策。

　　3、监督物业管理费的收缴和运用,抓好各种应收款项的收取工作,核算长期拖欠不清的款项,督促经办人限期清理。

　　4、编制记账凭证,及时记账,及时编报各种会计报表,做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。

　　5、按照合同的要求,做好工程费用的拨付、结算等工作。

　　6、严格执行财务审批制度,按规定的开支范围和标准核报一切费用。

　　7、严格执行现金管理制度和支票的使用规定,做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作。

　　8、税收的核算与申报。

　　9、银行账务往来的核对。

　　10、妥善管理会计账册档案,接受财税机关、主管部门和领导的检查与监督。

　　物业管理的财务核算一般分成两部分,一部分为账务核算,另一部分为收费核算。

　　一、物业管理财务核算

　　物业公司的财务包括所管楼盘的物业管理财务核算及物业公司其他的经营的财务核算。为能清晰地反映所管楼盘及公司其他经营的情况,应该设置不同的账套进行核算。这里主要介绍属于物业管理的财务核算。

　　财政部1998年公布了《物业管理企业财务管理规定》,明确了物业管理财务管理包括代管理基金、成本和费用、营业收入及利润。

　　代管理基金主要是维修基金,作为企业长期负债管理。

　　成本和费用的核算是物业管理企业主要的核算内容。企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业,可不设间接费用,有关支出直接计入管理费用。

　　广州市人民政府2001年第2号令发布的《广州市物业管理办法》对物业管理服务成本核算包括的项目明确如下:

　　1、物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。

　　2、公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。

　　3、物业管理区域内公共秩序维护服务费。

　　4、园林绿地日常维护费,包括淋用水费。

　　5、环境卫生、除“四害”管理服务费。

　　6、用于物业管理的固定资产折旧费。

　　7、公用设施设备、部位及场地水电费。

　　8、建筑物公共设施保险费。

　　9、建筑物外观经常性清洗刷新费。

　　10、物业管理合同规定的费用。

　　公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。

　　物业管理公司的酬金,应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。“

　　主营业务收入是指企业从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和

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