新旧物业管理交接中的难点及对策

　　摘要:新旧物业管理交接难体现在公共设施移交难、物业资料移交难和欠费处理难等方面。面对业主对自主选择物业管理公司的权利主张,以及业主委员会在选择物业管理公司时可能发生的诸多物业管理交接纠纷的现状,需要从政府、企业、业主委员会三个角度来开展工作,规避纠纷,顺利实施此项物业管理市场化行为。其中,加强政府的监督、企业的风险规避意识和业主委员会的合法操作是实现成功新旧物业交接的关键。

　　随着物业管理的市场化推进,小区业主大会、业主委员会的逐渐成立,在我国,特别是北京、上海、深圳等大城市,部分商业住宅的前期物业管理合同年限到期,开发公司委派的前期物业公司按照合同应退出小区,由业委会选举的新物业进驻小区,进入了新老物业的交接阶段。在交接过程中,由于前期遗留问题、物业欠费问题、业主委员会的操作问题等使物业新旧交接过程中发生了不少纠纷,出现了旧物业不走、新物业进不来的局面。

　　如何能够更好的解决这些问题,不仅关系到物业管理公司的利益,物业管理行业的规范发展,还涉及到小区居民的稳定生活和社区、社会的稳定。新旧物业交接的难点和对策,需要我们物业管理行业和各界人士的关注。

　　一、新旧物业管理交接难的三大体现

　　在物业管理实践中,业主委员会通过正常的招投标,希望新物业管理公司进驻小区,在进驻过程中,新的物业管理公司感到交接工作存在很多的问题,阻碍了以后物业管理正常的开展,主要体现在以下三点:

　　1、小区相关设施如物业管理用房、公共设施等移交难。

　　按照《物业管理条例》规定,物业管理用房等房产的所有权属于业主,但由于在房地产开发建设和登记产权时,大部分登记的是开发建设单位,而目前又没有法规规定这部分产权如何移交给业主。如物业管理用房,即使旧物业管理公司同意移交,但在接管初期,旧物业管理公司对物业管理用房进行过装修,投入了一部分的费用,需要旧的物业管理公司、新的物业管理公司、业主委员会进行协商,增加了新旧物业交接的难度。

　　2、物业资料移交难。

　　按照《物业管理条例》第二十九条,建设单位应当向物业管理公司移交以下资料:

　　(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

　　(三)物业质量保修文件和物业使用等技术资料。

　　(四)物业管理所必须的其他资料。

　　要求物业管理企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　虽然《物业管理条例》上对交接的内容有规定,但是比较笼统,不能充分的将日后新物业管理公司顺利开展公司所需要的资料(如财产记录、设备情况和客户资料等)涵盖在内。另外,由于大部分前期物业管理公司都是由开发商选聘的或者自己组建的物业管理公司,开发商不按规定向物业管理公司移交相关资料,旧物业管理公司也就无法在新旧物业交接中提交完整的资料。

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