编制物业管理招标文件须注意的问题

　　摘要:通过一年来对成都市物业管理招投标活动的参与,笔者认为目前在物业管理招标文件的编制上较为普遍地存在着一些问题。招标文件是招标活动最直接的依据,文件内在的完整性、逻辑性、对招标项目的针对性和合法性是其精髓所在。规范物业管理招投标活动,首先应当规范招标文件的编制。

　　随着《成都市物业管理招标投标暂行办法》的实施,物业管理招投标在成都市逐渐兴起,据不完全统计,至2006年初,全市通过招投标方式选聘物业管理企业的已达160个项目。

　　通过一年来对本市物业管理招投标活动的参与,现就有关物业管理招标文件编制中应注意的问题谈谈自己的看法。

　　一、目前物业管理招标文件普遍存在的问题

　　1. 对招标项目基本情况的描述过于简略,各类技术参数和指标不完整。

　　招标文件对招标项目的描述是投标人据已对项目进行评估和编制投标文件的主要依据,也是评标时专家必须了解和掌握的重要数据。但是在相当一部分招标文件中,“项目简要说明”只仅仅是表明地理位置、总建筑面积、总户数、容积率、绿地率、有多少个停车位等。而有关项目的配套设施设备、环境条件、投标人必须掌握的各类技术参数和指标则很不完整。据了解,造成如此状况的原因有二:一是开发商对物业管理不太重视,仅提供一些基本数据就让相关人员(或代理机构)编制招标文件;二是仓促招标,资料本身就不完整。

　　《成都市物业管理招标投标暂行办法》规定:“预售新建商品房项目的,应当在取得《商品房预售许可证》之前完成”,但是并没有明确各类项目在具备什么条件下才能进行物业管理招标。因此,一些开发商为了早日取得《商品房预售许可证》,就“尽可能地将工作做在前面”,在配套设施设备还没有最后确定的情况下就仓促招标,故无法提供较为详细的技术参数。还有一种情况是开发商对项目实行总体规划、分期开发,在进行物业管理招标时,招标人只能提供首期开发物业的数据,但是又要对项目进行总体招标,因此根本就没有完整的数据。

　　招标项目的技术参数和指标是招标文件的要件之一,不完整的项目信息使投标人很难准确地编制投标文件,尽管“现场勘察”和“答疑”也可以增加对项目的了解,但是对于在建项目而言,“现场”只是一个工地;在配套设施设备尚未确定的情况下,“答疑会”也无法回答相关问题。这种现象实际上损害了投标人的利益,因为在配套设施设备未确定、技术参数和指标的不完整的情况下投标人是无法比较准确地测算出物业管理成本的,如果成本测算偏低,则将造成日后的经营亏损;如果成本测算偏高,又有可能造成因报价高而投标不中。

　　同时,招标项目数据的不完整还影响了评标委员会对投标文件的评审。法律、法规、规章和招标文件是评标委员会对投标文件评审的依据,招标文件提供的情况、数据不完整,使评标委员会成员难以判断投标文件中的管理服务措施是否适合项目需要;人员配置是否合理;成本测算是否准确等,从而影响了评标的科学性。

　　2. 文件前后不对应,评标内容、方法、标准界定不严密,缺乏逻辑性。

　　一些招标文件前后不对应,逻辑性较差,例如:有的招标文件在“技术规范及要求”或“投标文件的编写”中提出了一些要求投标人响应的内容、要求和标准,但是,这些内容、要求和标准在评标内容、评分标准中却未得到体现,而一些在招标文件中没有要求的内容却出现在评分标准中。这种文件逻辑上的矛盾不仅使评标专家无所适从,而且还使招标的择优性大打折扣。

　　此外,在笔者所见到的不少招标文件中,对评标的方法和标准界定不严密,“评分细则”不细,例如:在“评分细则”中只是简单的标注“好(或合理)得多少分(通常是满分);一般得多少分(通常是满分的50%);不好得多少分(通常是0分)”,但是,什么标准是“好、一般、不好”,文件并没有描述,这一方面增加了评标的难度,另一方面增大了评标中的随意性。

　　3. 技术要求雷同,评分标准

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