谈物业费打折支付是一种多方俱损的判决

　　谈物业费打折支付是一种多方俱损的判决摘要：物业费的打折支付判决，不仅仅影响到物业服务企业的利益，还影响到物业管理区域的全体业主利益，因此在此类判决中没有绝对的赢家

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　　谈物业费打折支付是一种多方俱损的判决

　　物业费纠纷是物业服务当中的常见问题，当业主与物业服务企业矛盾升级时，个别业主往往把拒付物业费当成自己的尚方宝剑。物业费纠纷案件通常事实清楚，法院也往往采用简易程序进行审理。但近期，个别法院审此类案件时，以物业服务企业的服务存在瑕疵为由判决业主打折支付物业费，从而引发争议。本人认为，法院判决机械适用了《合同法》的一般规定，并没有深入理解物业服务的属性以及物业费的构成和性质，业主打折支付物业费的判决，不仅仅是触动了物业服务企业的利益，同时也侵害了全体业主（包括诉讼涉及到的业主）的权益。

　　一、物业费的构成和性质

　　业主和物业服务企业是按照《物业服务合同》的约定建立起的一种平等的民事法律关系，其中业主享受物业服务并按期交纳物业费，物业服务企业取得报酬并提供物业服务是合同双方最主要的权利和义务。

　　物业费包括物业服务支出和物业服务企业的酬金两部分。物业服务的支出包括物业服务企业员工的工资与社会保险和福利费用、物业共用部位和共用设施设备的日常运行维护费用、清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、用于物业管理的固定资产的折旧和办公费用、业主大会与业主委员会的工作费用等等。物业服务企业的酬金在预收的物业费中按约定比例或约定数额来提取，一般占物业费总额的10％左右。

　　根据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，实行物业费酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有。物业费扣除物业服务企业的酬金后，其余部分全部用于《物业服务合同》中约定的支出，结余或者不足均有全体业主享有或者承担。

　　二、打折支付物业费判决评析

　　法院仅依据物业服务企业的服务存在瑕疵就判决欠费业主打折支付物业费有违物业管理的基本常识，也不利于维护物业安全和社区的和谐稳定，最终会伤害到全体业主的切身利益。

　　1．判决侵害了其他业主的利益。

　　根据《物权法》，建筑物作为一个整体物是由各彼此独立又相互毗连的部分（单元）构成，各部分（单元）归属于不同的所有权人所有。正是基于建筑物在构造、权属上的特殊性以及使用上的不可分离性产生了区分所有权中的成员权（共同管理的权利）。建立成员权的目的就是为实现业主对专用部分之外的共有部分实施共同管理，防止个别区分所有权人在行使权利时侵害其他区分所有权人的利益。

　　从物业管理费的构成上看，物业费除物业服务企业提取的酬金外，其余绝大部分还是用在物业服务支出上。所以判决物业费打折支付，物业服务企业实际上只损失了酬金、企业员工收入等相对应的部分，而大部分损失是由全体业主来承担的。同时往往因为欠交、拒交物业费现象严重，造成物业服务企业难以经营，物业服务质量大幅度下滑，物业服务区域内的物业质量、清洁卫生、秩序维护，甚至物业安全出现严重问题，最终受到伤害的是全体业主。因此拒交、少交物业费实际上侵犯了全体业主的合法权益，《物权法》第八十三条也把拒付物业费规定为损害他人合法权益的行为。

　　2．判决影响法律的权威性。

　　物业费标准的确定是以实际支出为测算依据的，是一个概括标准，一般在《物业服务合同》中不会细化规定每一项具体服务的收费标准。比如说，物业服务企业的清洁卫生服务达不到合同约定，那么清洁卫生费用支出数额或占总物业费的比例在合同中一般是未作规定的。那么法院在审理案件时，客观科学的方法应该是：首先按照物业服务的实际支出，测算出用于清洁卫生的费用数额或在整个物业服务支出中所占的比例；然后再根据《物业服务合同》或者物业服务标准，判断物业服务企业在清洁卫生服务中违约的程度；最后才能判定物业服务企业所应赔偿的金额或比例。

　　物业费的打折判决显然缺乏明确的计算依据，法官的自由裁量权没有任何限定，让人感觉主观色彩太浓、随意性太大，从而使法律失去严肃性和权威性。

　　3．判决会使物业服务质量持续恶化。

　　物业服务的内容在一个物业管理区域内对全体业主来说基本是一致的。法院做出的生效判决、裁定，在诉讼时效期间对其他业主也是适用的。因此，既然法院可以判决一个业主打折支付物业费，那么其他业主也可以基于同样的理由拒付或者要求打折支付物业费。物业费的确定以实际支出为测算依据的，一般不会有很大的盈余。如果一个物业管理区域内发生大面积打折支付物业费的情况，那么，物业费的支出如何弥补、物业服务质量如何提高将会是一个更为现实的难题。物业费的不足会导致物业服务质量的进一步下滑，进而导致广大业主要求更多的物业费折扣，以此循环往复，最终的结果是物业的维修、养护、管理质量持续恶化，而物业服务企业也因无力承受巨大的亏损而被迫退出。

　　法院的任何一个生效判决，对公民的行为都有示范效应。按照如此判决，每个业主都可根据自己的判断，来认定物业服务企业服务质量是否达到标准，从而依据自己的判断来拒交或少交物业费。这是一个错误的导向，这对本来就存在物业费难收现象的物业管理行业无疑是一个致命的打击。

　　4．打折支付物业费不是一种最佳的选择。

　　以上分析并不是支持物业服务企业的违约行为，如果物业服务企业不按《物业服务合同》的约定履行义务，给业主造成了损失理应承担违约责任。但是判决应该充分应考虑到物业服务是一项持续性的工作，对物业的维修养护不能因为物业费的不足而降低服务标准，否则就会影响到物业的增值保值，影响到物业的安全甚至使用寿命。既然法院可以判决业主因物业服务瑕疵打折支付物业费，那么，物业服务企业是否可以因为业主欠交或拒交物业费而打折提供物业服务呢？显然，这是行不通的。因此，物业服务费支出必须得到充分的

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