美国物业管理主要特色

　　美国物业管理的主要特色

　　文/龚宇

　　一、体制完善,管理有序

　　美国是实行分权制的联邦国家，政府设有专门的物业管理行政机构。各级联邦政府都有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查实施情况，还设有公共房屋管理委员会，并有若干代理机构，监督房屋建设项目。除了这些房地产管理部门外，还有许多隶属政府的专业学会，其中美国物业管理学会(IREM)就是专门负责培训注册物业管理师的组织。它的总部设在芝加哥，下面有l00多个地方分会。目前，全美国约有15000名注册物业管理师，管理着全美8770亿美元的房地产，约960万套住宅,76亿平方英尺的商业楼字。物业管理人员只有在达到IREM制定的严格标准以后,才能得到注册管理师(CPM)证书。全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会(IFMA),主要负责对物业设施的管理，还有一个全国性协会BOMA,代表在物业管理过程中业主、房东的利益。

　　在美国，政府一般不大干涉物业管理公司，而由民间组织或物业管理公司进行互相监督，这与我国的情况有很大不同。在美国，一般房产开发商在项目开发完成前，就必须按规定选定物业管理机构，制定有关制度。当物业销售超过90%后，应该协助业主成立业主管理委员会并将物业管理权转交给业主委员会。此后，开发商也作为小区的一个业主服从业主委员会对该小区的管理。对于政府持有的物业，管理方式不尽相同，有的由政府专设的机构进行管理，也有的委托专业物业管理公司管理，还有的将部分专业管理内容外发给专业服务公司，自己管理其中一部分。

　　二、专业化程度高，物业服务遍及各个领域

　　在美国，物业管理已为社会充分认可，成为城市建设和管理的一个重要产业。一些有着优秀管理经验的物业公司，他们的服务范围几乎遍及社会的各个领域，而且专业化程度很高。

　　专业化管理是美国物业管理最显著的特点。在那里社会化分工十分明确，比如发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业。他们买下土地后，由财务公司做策划，请项目建设公司建造，委托专业销售商售房，然后找一家管理公司或业主进行管理，他的使命就结束了。开发商是不愿意搞物业管理的。因为他们认为房产开发与管理不同，前者是生产领域，后者是管理服务领域。聘请专业的物业管理公司比自行管理费用反而少。另外物业管理在美国己经十分专业化，自己成立一个物业管理公司，很难得到人们的认可。

　　而物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业公司接盘后将管理内容细化后再发包给清洁保安、设备维修等专业单位。对外招投标手续也不像国内那样复杂，一般由投标公司自己出方案，主要看对方的价位和服务承诺，最后由业主进行挑选。

　　在美国，对物业管理公司来说，每一个物业均是其盈利中心，每一个物业的管理单位或分公司都是一个完全独立的公司，每一个分公司都代表了二个地区，是一个独立核算的盈利中心，不存在相互间盈亏互补的情况。但作为一个公司来讲，处于战略考虑，他的管理模式、管理制度、管理程序都是统一的，均实行标准化管理。如具有80多年发展历史，排列世界500强的ServiceMaster公司是一家专业从事物业管理的服务性公司。它管理了25万名员工，在43个国家为超过l200万家客户提供服务。在美国它共有5000多个物业管理项目，涉足的领域涵盖了美国的证券交易所、著名的大学、医疗机构等多种物业类型。

本文关键字：物业管理  美国  特色  物业管理知识，物业管理 - 物业管理知识