香港与内地物业管理的比较分析

　　香港物业管理之由来

　　二次世界大战前,大部分香港的市民为农夫及渔夫,他们主要零散地居住在山脚或渔船上,加上当时人口不多,居住问题不难解决。

　　二次世界大战后,大量人口从中国大陆涌来香港,从1945至1949年间短短4年,当时香港的人口从60万骤增至200万,其中30万人在山边盖搭简陋木屋作为居所,政府当时仍未向香港市民提供公营房屋。

　　在1953年圣诞节前夕,九龙石峡尾发生大火,销毁了成千上万木屋民居的住屋,香港政府于是在1954年初开始赶建简单的房屋来安置灾民,此乃香港政府提供公营房屋之始。为了管理这些给灾民居住之房屋,香港政府当时从英国聘请了物业管理专家来港加入政府公务员行列,此为香港早期之物业管理。

　　由1960年至1980年,由于市民的拼搏及勤劳,香港的经济陆续得到改善,需求改善居住环境的欲望因而大大提高。1960年末开始,香港陆续建成大型住宅屋村(小区),如美孚新村、置富花园、太安楼等。私营物业管理公司因此应运而生。

　　国内物业管理之由来

　　从1979年开始,中国政府施行改革开放,从经济及社会等方面开始逐步实行开放政策。

　　1980年已故领导人邓小平发表有关住房改革重要讲话,目的是要中国的住房走商品房路线。

　　其后住房改革分阶段逐步进行,至今虽然仍有未完善地方,但与1980年时比较,中国的住房有了非常大的改变。正因为中国在过去20年之房地产市场迅速发展,一向被认为属房地产售后服务的物业管理亦急速发展。起初,中国的物业管理经验主要模仿外地经验,而当中以参考香港的物业管理模式为主。1981年,全国首家物业管理企业——深圳市物业管理公司成立。至今,全国的物业管理企业已超过15000家,而物业管理从业员亦超过180万人。虽然现时全国仍有很多人对物业管理之概念不认识,但在中国之主要大城市,如北京、上海、广州及深圳等地,物业管理发展非常迅速,所提供服务水准亦很高。国内物业管理从业人员更称此行业为“朝阳行业”。

　　香港、内地物业管理之比较

　　(A)概念方面

　　内地、香港两地在以下物业管理概念上有着显着的差异:

　　在香港,一般的物业管理泛指按公契管理之物业,亦即只负责公共地方及设施管理。个别业主单元内之范围不属物业管理公司管辖范围。相反,在内地,仍然有很多由发展商成立之物业管理公司,因其成立的目的主要是管理其母公司所开发之物业,故往往在发展商出售其物业后,不论公共或私人地方仍以“大业主”或“发展商”的身份自居。

　　(B)保险方面

　　在香港,任何物业管理公司在进场接管物业前都先行安排为物业投保保险,以便将风险责任转嫁保险公司。在物业管理行业最常见的保险种类为“财产一切险”、“第三者责任险”、“劳工保险”等。可是,在内地同行内,投保保险仍不普遍,大部分的物业管理公司仍未有此概念。

　　(C) 财务管理方面

　　香港的物业管理法例规定,大厦管理账内之各项收入全归大厦,不属物业管理公司。物业管理公司只能收取“经理人酬金”及“工程监管费”两项作为其收入。反观内地,物业管理公司经常将大厦管理账内之盈余作为其主要收入,因此往往造成只求“盈余”,不求“质素”的情况。

　　(D) 物业类型方面

　　下列三种类型之物业普遍在内地及香港广泛由物业管理公司负责管理,包括:

　　1. 住宅小区(屋邨)

　　国内住宅小区的例子有番禺祈福新村、深圳百仕达花园、顺德碧桂园等。

　　香港的住宅屋邨有: 九龙美孚新村、港岛置富花园、沙田第一城、东区太古城等。

　　2. 办

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