“三位一体”物业管理的实践

　　1 居住区物业管理“三位一体”新体制

　　物业管理“三位一体”，是指业主委员会、物业管理企业、街道居委会三者以物业管理为轴心的社区一体化关系，这是一种综合型社区物业管理新体制。

　　上世纪90年代初期，上海市委市政府提出政府重心下移、实施两级政府三级管理、加强社区建设稳定社会的重要战略步骤。作为与社区建设密切相关的居住区物业管理，随着居住物权权属性质的变化，管理形态由单一性向综合性演绎。管理的物权性质决定了管理形态。90年代中期，居住区物业管理实践探索创新出现了业主委员会、物业管理企业和街道居委会“三位一体”模式，曾受到上海市市委市政府主管部门高度关注，市委市政府及时下发文件要求普遍推广实施。“三位一体”是居住区域物业管理走向市场演化过程中出现的物业管理形态。

　　2 静安区“三位一体”实施情况

　　2.1现状

　　上海市静安区现有居住区178个，管理面积700万平方米，根据有关规定，应成立业主委员会178个，已成立150，其中，直管售后房58个、系统售后房45个、商品房47个。业委会运作较好的占34％、运作一般占37％、运作问题较多的占29％。“三位一体”关系较正常的占68％、关系一般的占19％、关系不太和谐的占13％。

　　静安区居住区物业管理“三位一体”关系管理形态大致有三种：（1）制度型。建立了定期会议制度，业委会、居委会和物业公司定期（半个月或一个月）召开联席会议，共同商议、处理居住区物业管理问题，此类型约占26％。（2）不固定型。有时召集三方开会商议，有时举行单边或双边会议，形式不固定，此类型约占40％。（3）扩展型。突破“三位一体”格局，扩展到“四位一体”（增加房地局及房管办事处），或“五位一体”（再增加公安警署），融合了房地行政管理及治安行政管理，此类型约占34％。

　　1999年，上海市静安区先后实行房管所或房管所转制的物业公司房管员，担任所辖地区居委会物业管理副主任，行使物业管理职责。这是将物业管理与居住区社区工作相结合的一种探索和尝试。

　　2.2运作效果

　　多年来，静安居住区域物业管理与社区结合的实践，显现出了十分积极的意义。（1）有利于维护业主合法权益。物业业主有了自己的自治组织，可充分表达自己物业管理方面的意愿,维护自己的正当权益。（2）提高了物业管理质量。多方参与、相互配合、相互监督、相互制约、标本兼治、综合治理，提高了物业管理质量，为共创文明小区、优秀住宅小区创造了有利条件。（3）有利推进物业管理市场化。推行“三位一体”管理模式，有利于培育、完善物业管理市场，推进物业管理市场发展。

　　2.3 实践中出现的问题

　　“三位一体”物业管理模式，作为一种新生事物，运作时间不久，不尽完善在所难免。

　　对上海市静安区实践的剖析，尚存在以下一些问题。

　　2.3.1业主大会和业委会运作不规范

　　有些业主理念、观念滞后，对业主大会活动冷漠，长期不参加业主大会和业委会活动，参与意识薄弱和业务不熟悉，致使业委会未能充分发挥作用。少数业委会成员重利轻责，缺乏民主集中制、公益服务和诚信意识，甚至闹派别、打“内战”，非原则分歧纠缠不休。不少开发公司由于开发建设遗留问题，如工程质量、设备设施不配套、权属不清、维修基金不到位等，致使业委会、物业管理企业与建设单位发生矛盾，部分开发商，尤其是物业管理企业有“父子”关系的开发商，没有对物业区域开发和管理中的问题承担应尽的责任和义务，致使业委会难以正常工作。

　　2.3.2物业管理企业服务不到位

　　有些物业管理企业未认真履行管理

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