减少物业纠纷管理方式需创新

　　减少物业纠纷管理方式需创新

　　文章来源：杨小勇 李晶雪/《人民政协报》

　　近年来，物业纠纷愈演愈烈，已经成为建设和谐社会中凸显的不和谐音符。在法院，近几年审理的物业类纠纷案件数量大幅度增长。北京市法院2003年受理物业纠纷案件4196件，2004年7247件，2005年13306件，2006年13766件，成为各类案件中数量上升最快甚至是比重最大的一类民事纠纷。

　　为什么物业纠纷如脱缰的野马一样无法控制？问题出在哪里？

　　物业纠纷产生的原因

　　大面积拒交物业费，是物业案件大幅度上升的直接表现。这种现象不仅在北京大量存在，在全国也是一个普遍现象。据北京市建委小区办的随机抽样调查，一年里北京市商品房小区的物业费缴纳率不超过65％；北京物业管理商会的调查数据则显示，在回迁房小区，这一数字甚至不足三成。

　　物业服务不到位，是业主拒交物业费的主要因素。拒交物业费，成为单个业主所能找到的最直接的维权方法，因为与民事诉讼或向相关行政部门反映情况相比，这种私力救济最为直接和有力。

　　据北京法院统计，一审有95％以上的物业纠纷案件是物业公司作为原告起诉业主追索物业费。在绝大多数案件中，法院都判决支持或大部分支持了物业公司的请求。在业主拒缴物业费的抗辩理由中，以物业服务不达标作为抗辩理由的情况每年均占案件85％左右并持续增长。在这些案件中，业主往往因为没有有效证据证明物业公司违约，而遭到败诉。

　　物业公司收费高，服务不到位，业主明明有理却屡屡败诉。原因是什么？笔者认为主要在以下几个方面：

　　一、物业服务定价依据不清楚

　　如果您是一位北京市普通居民小区的居民，您不妨计算这样一笔账。您所居住的小区，一户人家每年交纳物业费多少？一层楼多少？一幢楼多少？想必您会吃惊地发现，在高层建筑云集的北京，一个规模不大的居民小区，不显山不露水，物业公司一年收取的物业费可以高达上千万甚至几千万元。物业区域内大规模的修理有公共维修基金垫着，室内小修需要业主另外交钱，物业公司成本究竟是多少？对比您所感受到的物业公司到位或者不到位的服务，您有没有这种感觉：值这么多钱么？

　　一个物业公司的真实收入很容易计算出来。而它的支出呢？如果物业公司能够实事求是地公布出来，利润率合理，相信物业案件会减少相当的数量。正是因为公众认为物业公司提供的服务远远值不了那么多钱，才作出了这么大的反应。

　　二、没有明确的物业服务标准

　　我国还没有统一的物业行业服务质量参考标准，即便有城市如北京市，制定有优秀小区物业服务标准，但是，其一，这种标准只是参考标准，没有等级，也很少有物业合同将之纳入合同内容，其二，没有国家有权机关对物业公司服务是否达标进行评定。

　　我国已经实行对物业公司的资质管理。但是，从资质管理办法的规定看，它只是按照物业公司的资金和规模对物业公司定级，即依照物业公司的注册资本、人员职称要求、管理范围等等对物业公司进行资质定级，而根本不是依照物业公司提供的物业服务标准对物业公司进行定级。物业服务与物业公司的等级实际没有太大关系，依据其注册资本多少和人员职称确定的等级并无实际意义。

　　三、业主与物业公司讨价还价的平台很难有力发挥作用

　　业委会是业主与物业公司讨价还价的平台。但是，目前的现实是业委会并没有发挥到其应有的作用。原因，一是业委会没有科学的决策机制；二是缺少必不可少的行使职能的物质条件。以北京市为例：1990年，北京市商品房首次发售，十几年过去了，全市大约3000个小区只有400余个成立了业委会，而且大多运作不理想。

　　如果业委会能够成为一个有决策权力的组织，则业委会就是能够与物业公司对抗的力量均衡的组织。在物业事务中，由业委会出面，既符合诉讼效率原则，又不会造成大的混乱。但是，在现行的法律机制中，业主大会没有科学的决策机制，造成业委会没有有效的行动能力。在不能依靠业委会与物业公司有效对抗时，业主往往自己挺身而出，以单薄的力量对抗物业公司，形成了大量物业纠纷案件。

　　笔者注意到，在解聘、选聘物业公司这项业主与物业公司之间重要事项的设置条件上，2003年颁布实施的《物业管理条例

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