物业管理经营方式另一种思考

　　物业管理经营方式另一种思考

　　物业管理经营方式的另一种思考：别让大象在茶杯里洗澡

　　“上古穴居而野处，后世圣人易之以宫室，上栋下宇，以待风雨。”——《易传》。从远古时代人们朴素的房屋居住条件发展到今天的各种智能化建筑。人类对于提高居住环境质量和提升居住品质，从未停止过探索、前进的脚步。

　　随着社会经济的进步与发展，以及对居住生活质量的需求，物业管理从无到有且持续成长着，在而今，人们从未像现在这样关注并重视着身边物业管理的发展，然而，现实中身边物业管理的现状却与人们的期望值有着很大的差距。例如：1、市场经济环境不健全，建设单位在设计、建设阶段较少考虑建成后使用的节约、便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自身时间。或者搞些流行的智能化设备吸引买方。物业管理也很难进行工程前期介入，各方并非完全处于市场经济环境中进行交易；2、服务观念滞后，服务对象不明。只要设备运转正常就是物业管理的全部内容，并没有保护物业用户的健康、舒适、效率；3、技术含量不高，把维修看成是主要内容，很少在设备运行上效果、效率上下功夫。由于物业管理行业的特殊性（无技术性垄断资源），导致行业门槛准入太低，造成各地物业公司良莠不齐、鱼龙混杂的充满着市场。似非洲草原上豺狗群从狮子嘴边掠走残骨剩肉一样争食着房地产这一产业下游环节的利润，谈起物业管理几乎都是安保、保洁、维修“老三样”。然而，竞争会使所有的产品和服务随着时间而逐渐沦为普通商品。当某个产业的数量与产量快速翻了一番时，它对市场认识和服务的方式就有可能不再适合了，如果一个产业的业务运营方式正在发生迅速的变化，那么，这个产业在基本机构上的变化实际就已经降临了。设想业主与实际业主的期望值不协调就是最突出的矛盾。然而，不协调是创新机遇的一个征兆。

　　物业管理的本质是服务。服务是一种商品，而商品价值包括三个方面：

　　1、已消耗的生产资料的价值（原材料、动力、生产工具、运输工具）；

　　2、劳动者为自己创造的价值；

　　3、劳动者为社会创造的价值。

　　从马克思主义经济学中“劳动是价值的唯一源泉”的理论看，服务具有以下特点：

　　1、无形性；

　　2、服务的不可储存性；

　　3、服务和消费具有同时性；

　　4、差异性。

　　那么，由此可以看出要想提高获利率就必须在商品价值上下功夫，即较低的生产成本，优质的服务和顾客价值最大化。现实中对于物业公司而言，人员的薪酬和福利占成本支出的很大一部分。随着商品单位价值的提高和经济要素的增长，人员的薪酬和福利只会持续提高。那么，得出的结论是，在市场竞争中，价格与成本没有关系，价格来自于市场的承受能力。而目前的物业服务费用的价格一般都是政府定价和市场调节价相结合。在这种情况下影响物业服务费用的因素包括供求状况、服务内容和标准、当地经济发展水平、人均收入等。收费方式中酬金制相对风险较小，管理过程中服务成本损失发生的不确定性较低，而包干制则易受到服务成本、税费等的制约，以及服务费用收缴率低的风险损失。

　　业主自治机构是业主行使自治权自我管理、自我服务的组织，业主自治管理的立足点是保护业主的合法权益，包括业主的个体利益和整体利益。并协调好相互之间的关系，那么，在这种情况下，我们可不可以采取另一种大胆的方式呢？园林绿化、保洁、家政服务、设备维修、房屋修缮、安保分别依法通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择，并经业主大会选举决定选聘或解聘专业公司。业主自治机构代表全体业主分别与他们签订

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