物业管理的十大问题

　　今年10月22日,国务院法制办公室公布《物业管理条例(草案)》,向各界征求意见。这部条例草案共分6章72条,内容涉及业主、业主委员会和业主大会的职责、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以及相应的罚则等多方面。由于这是国家出台的第一部关于物业管理的行政法规,引起了社会各方面的强烈反响和关注。11月26日,本报房地产周刊将联合北京房地产开发促进会等单位就该条例草案举办专项研讨会。作为一家之言,我们特在此刊发新华远董事长任志强的文章。

　　众多的物业管理纠纷引起了国务院的重视,准备以全国统一的《物业管理条例》来规范已经成为市场化了的商品房和建筑物的管理方式与行为,并将这可能对全社会、对城镇居民生活产生重大影响的法规公开征求全社会的意见。这不但是公众共同参与物业管理的行为,也是中国立法工作的进步。现依照《物业管理条例(草案)》的顺序提出一些我个人的看法,希望能对《条例》的完善有所帮助,希望全社会共同讨论,以促进立法工作,并建议将《条例》上升为法律,将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。

　　一、业主大会的成立问题

　　1、不应以法规强制性地要求单一业主成立业主大会;2、不应在房改的新旧体制过渡期间对只有一至几个少数业主共有产权的建筑物管理强制性要求成立业主大会,可用成立管理委员会的方式减少层次;3、只有无法用协商方式成立管理委员会的情况下才应由多个业主成立业主大会并选举业主委员会;在不同层次中应允许多种方式行使管理或管理委托权而防止“一刀切”的办法;4、新建建筑物则应在多个业主共有一个物业时成立业主大会;5、当有事先的公约时应按公约的约定行事?公约应成为政府文件认同的管理规定,并有一定的法律约束性。

　　业主大会的召开首先要确定由谁做召集人的法定地位。目前许多小区中已出现的问题是或者开发商组织了业主大会,或者业主自动组织了业主大会,或者居委会组织了业主大会。一个小区中互不承认对方而成立了多个业主大会。在新旧小区中都会有类似的问题,而无法确定其中的真假或都是真的但谁有合法法律地位的问题。确定召集人应兼顾考虑到新旧小区的不同情况和过渡。

　　目前的纠纷也曾有政府在业主要求下组织召开业主大会而被反对和告上法庭的情况,因此也应有相关的规定防止出现类似问题。

　　业主公约规定或单独拥有50%以上份数的业主,有可能与20%以上业主的申请利益不同而造成召集人所召开的会议不被承认或冲突,有必要加入政府的参与与协调的法律条款。

　　二、业主大会的职责与权力问题

　　对物业管理企业的委托中包括部分授权物业管理企业行使维护决议和公约的执行权。

　　当政府需对社区提出管理要求时,不应对业主,而应对业主大会。业主大会应执行政府的指令。

　　业主委员会的成员及工作人员应有劳务补贴(津贴)。建议津贴标准按管理少于50个管理单位的业主委员会按相当于当地政府规定的最低工资标准发放,并应限定最高额不得高于当地的平均工资。业主大会应对管理与经营的费用收支有监督权,监督一般通过审计进行。

　　建议建筑物保险应成为强制性条款。

　　当社区公共设施不完善时,业主大会可决议购置完善公共设施。

　　文件不可能完全规定业主大会的职能,应允许其有维护共同权益的其它行事权力,如社区与社区之间的矛盾的解

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