物业管理费用补贴货币化的研究

　　随着住房制度改革的深入,物业管理问题已成为住房商品化过程中涉及群众长远利益的重大问题。自1994年建设部颁布33号令《城市新建住宅小区管理办法》,我国物业管理事业已得到了迅速发展和壮大。据统计,目前全国物业管理企业已超过2万家,从业人员超过了200万人,全国相当一批大中城市的物业管理覆盖面已达居民住宅小区和商用物业等建筑设施的50%以上,其中近6000个5万平方米以上的新建住宅小区全部实施了物业管理,从根本上改变了过去小区面貌“一年新、二年旧、三年破”的状况,为广大居民创造了安全文明舒适的生活环境。

　　作为首都北京,居住小区的建设及管理发展尤为迅猛。据我们对北京市建筑面积在2万平方米以上的居住小区(不含军队家属大院)基本情况的调查显示:截止1999年底,全市共有居住小区858个,其中实施物业管理的小区有342个,约占40%左右;全市物业管理企业1108家,从业人员10万余人。

　　随着物业管理行业的不断发展和逐步规范,关系到物业管理企业以及广大业主、居民切身利益的“物业管理费用”已越来越引起人们的关注和思考。从目前物业管理行业的现状来看,因管理费标准的确定、收取方式以及使用情况的不明朗所引发的各种矛盾和纠纷已日趋激烈。究其原因之一,是整个社会对物业管理费用还没有一个完整清楚的认识,居民没有将物业管理费用的支出列入日常必需品的支出范围。然而,在居民消费意识转换的同时,还需要居民具备实际的支付能力。居民的支付能力,最终将决定物业管理的发展。居民的支付能力,从我国的实际出发,一是要靠经济增长,居民收入的增加;二是要靠体制转换,调整收入的分配方式。本文从现实情况出发,分析了我国居民的物业管理费用的来源,提出了物业管理分配货币化的政策建议和实施办法。

　　一、住房消费的基本构成

　　住房是人们生活的基本需求。由于住房的价值量大,使用寿命长,所以有关住房的决策往往是人生最重要的决策。在哪儿居住?住什么样的房子?是人们消费行为的综合体现。实际上,一个完整意义上的住房消费应包括:

　　1、购买、租赁住房的支出。这部分消费是人们住房消费的起点,也是人们住房消费的最主要的方式。

　　2、水、电、燃气及其他能源费用的支出。不同的住房状况,人们在这方面的支出水平是不一样的。由于水电的消费与住房紧密相关,所以在西方国家计算居民的住房消费时就包括了这方面的支出。北京市也在统计上将其纳入居住类。客观上,将这部分消费纳入住房消费也是合理的。下图显示了从1992年到1998年居民居住消费结构和水平:

　　表格2-1: 千户调查人均居住类消费支出年份(年)户均规模(人/户)居住消费(元)住 房(元)(房租) (元)水电燃料(元)19923.25116.3246.3026.1670.0219943.17207.96105.2044.91102.9419953.13227.78122.5753.97105.2119963.06286.99150.5986.03136.4019973.06355.65164.7977.63190.8619983.03528.30274.70115.90235.8019993.09478.42199.2359.29279.2020003.05587.42265.3888.58322.04

　　3、物业管理方面的支出。从物业使用的角度出发,物业管理消费是为了保持物业使用效应不变,或者为了使其能持续满足不断变化的使用需求,而对其进行经常性的维修、养护和管理所支出的费用。从物业投资角度看,这方面的支出是投资人为使其投资品保值增值而必须支付的费用。

　　在住房制度改革的初期,人们对住房消费的认识基本就集中在住房消费的初始形态,即如何实现住房购租的商品化,而未将住房消费的其他方面纳入视野。但随着住房分配的货币化,人们已逐

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