民营物业管理企业的生存发展

　　经过22年的风雨兼程,中国物业管理从一个鲜为人知的新生事物,逐渐发展成为被社会认可的国民经济产业类别中的重要行业。物业管理行业的发展过程,也是物业管理企业求生存求发展的过程。从物业管理的市场发展情况来看,先后出现的物业管理企业不外乎四种:一是由传统的房管所、房改处改制而成的物业管理企业;二是房地产开发商组建的物业管理企业;三是随着机关后勤社会化的推进,一些企事业单位机构调整、人员分流,将后勤部门转为独立核算的物业管理企业;四是随着国企改革的深入和国家宏观经济环境的变化,涌现出来的新型的民营物业管理企业。

　　随着我国经济体制转型、国有企业改革深入推进以及物业管理行业的长足发展,民营物业管理企业成长迅速:在温州,民营物业管理企业达到124家,占行业总数的91.2%;深圳、广州、上海、北京、杭州、重庆等地的民营物管企业也发展迅速,市场占有份额不断扩大。但也有资深的社会人士、行业专家警示:“在我国,民营物业管理企业要想发展、壮大、成为行业的主流,还需要一个漫长的过程……”。那么,究竟民营物管企业的生存状态怎样?发展前景如何?本文略作论述,以期抛砖引玉,引发社会各界以及行业人士深层次的思考。

　　一、民营物业管理企业是社会和行业发展的必然产物

　　所谓民营物管企业,是由某一民间集体不可分割的共同拥有全部或部分企业所有权,并直接地去进行经营的经济实体。在这个范畴内,非国有资本、集体资产和企业员工个人参股为主要构成因素的企业组织形式都属于民营物业管理企业。民营机制之所以引人注目,主要在于和它相对照的是国有企业由于长期的计划经济体制带来的弊端影响着它的发展,在于民营企业与国有企业相比有着明显的活力。正是在这种特定的社会条件下,民营经济以其表现出来的优势受到了社会各方面的广泛关注。正如任何事物都有其自身发展规律一样,民营物业管理企业的发展也是社会和行业发展到一定阶段的必然产物。

　　1、国家政策的催生。

　　1997年9月,党的十五大把“以公有制为主体、多种所有制经济共同发展”明确确定为我国社会主义初级阶段的基本经济制度以后,国家的宏观经济环境发生了很大变化,个体经济、私营经济的法律地位和政治地位都得到进一步提高;2002年11月,党的十六大报告中鲜明地提出了两个“毫不动摇”和一个“统一”:即“一是必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济,二是必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”;“坚持公有制为主体,促进非公有制经济发展,统一于社会主义现代化建设的进程中”;在新修改的党章中,也明确提出要把“其他各个社会阶层的先进分子吸收到党内”,给予了个体经济、私营经济等民营经济更高的政治地位,也为民营企业的大量涌现提供了良好的社会环境和市场环境。同时,随着国企改革的深入,国有经济布局调整,国有资产“有进有退”,逐步从一些竞争性行业中退出。传统工业、服务业、零售贸易业领域内的国有企业从原来单一国有产权发展为混合产权甚至国有资产完全退出,从而催生了一大批改制民营企业。由于物业管理行业属于典型的服务性行业,属国有经济的退出领域,因此,国有物管企业改制渐成热潮,民营物业管理企业阵容不断扩大。

　　2、行业发展的需求。

　　经过20多年的发展,物业管理已经成为国民经济的组成部分。建设部在“九五”计划中明确提出:房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快物业管理的发展步伐,促进房地产市场体系的完善;实现房地产主辅业分离,规范发展物业管理业;今年9月1日,全国《物业管理条例》正式实施,对行业的规范发展、物业管理企业的规范运行等都提出了更高的要求。这些无疑为具有明晰产权制度、灵活经营机制的民营物管企业提供了展示自我的舞台。

　　3、企业自身的需

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